آستارا
طوالش
رضوانشهر
ماسال
بندر انزلی
صعومه سرا
فومن
رشت
شفت
رودبار
سیاهکل
لاهیجان
اشرفیه
املش
رودسر
لنگرود
09027087013

PHONE NUMBER

شما اینجا هستید » گیلند » مقاله » تسطیح چیست؟

تسطیح چیست؟

تاریخ درج : 8 آگوست 22

بازدید : 4719

متن مقاله
بخش نظرات

تعریف عمومی تسطیح(landleveling)

هموارسازی، صاف کردن و ایجاد شیب مناسب در زمین با در نظرگرفتن ضریب نفوذ پذیری و بافت خاک، جهت جلوگیری از فرسایش سطحی و تندآب و بوجودآوردن شرایط یکسان و هماهنگ توزیع آب در یک عمق، در سراسر مزرعه به عقیده پروفسورMichael salasr از دانشگاه لوئیزیانای آمریکا از تسطیح، ایجاد شیب در یک اندازه معین برحسب بافت و ساختمان خاک به منظور نفوذ مناسب (هوا، آب، ریشه) طراحی ویلا زهکشی خوب و بهبود بخشیدن به توزیع یکنواخت مواد غذایی، آب و افزایش راندمان آبیاری ثقلی است.

هموارسازی (landleveling , landforming ,landgrading)

یک اصطلاح کلی برای هموارسازی و صاف کردن زمین بر اساس عوارض طبیعی، کاری که سالهاست به صورت سنتی در کشور ما با انواع ماله و موادهای متنوع انجام میشود.

تسطیح علمی(دقیق) landsmoothing , landplaning))

تسطیح دقیق با در نظرگرفتن شیب به طوری که خطا به صفر نزدیک شود که دقیق ترین نوع تسطیح است. در این روش نقاط زمین هم ارتفاع شده و یک سطح کاملاٌ مستوی با شیب یکسان ایجاد میشود.

ماشین های تسطیح

اصولاً ماشین های تسطیح در گروه ماشین های سنگین خاکورزی در عملیات زراعی قرار دارند، تسطیح در زمین های ناهموار توسط ماشین های مکانیکی و کنترل دستی با وزن زیاد میتواند باعث فشردگی لایه زیرین و جابجایی حجم بسیار زیادی از خاک گردد و در صورتی که به عمق خاک زراعی توجه نشود صدمات قابل توجهی را به پتانسیل زراعی و ساختمان خاک وارد کند، به همین دلیل حذف ماشین های سنگین مکانیکی و جلوگیری از خاکبرداری های عمق عرصه هاي نباتی و مرغوب خاک، میتواند به افزایش کیفی خاک کمک کند. انواع اسکرپیرهای خودرو بلدوزر و گریدرها در این گروهند.

 

 

 

معرفی مجموعه کنترل لیزری در ماشین های تسطیح

1- فرستنده (transmitter )

این دستگاه به عنوان مولد اشعه و دارای یک دیود تولید نور لیزر است که توسط باطری 12 ولتی کار میکند. مولد اشعه یسته به نوع دستگاه فرستنده، دیود تولید لیزر را با سرعت قابل تنظیم از 0 تا 1200 دور در دقیقه، حول محور عمود بر سطح مزرعه می چرخاند و یک صفحه ی مجازی از پرتو لیزر با قدرت 1 تا 5 میلی وات و فرکانس 645 تا700 نانومتر در یک باند به قطر 5 تا 12 میلیمتر را در ارتفاع مشخص، بالای سطح مزرعه تشکیل می دهد. این باند از نور لیزر کار کنترل و هدلایت سنسورهای گیرنده در ماشین تسطیح را بر عهده دارد.

2- گیرنده (receiver)

گیرنده که تنظیم کننده اتوماتیک ارتفاع تیغه دستگاه از سطح مزرعه میباشد و براساس شیب تعریف شده نور لیزر ارسالی از فرستنده عمل میکند، از یک سری سنسور یا حسگر حساس به نور لیزر تشکیل شده. این حسگرها در سه طبقه به صورت عمودی روی هم قرار گرفته وکار ارسال اطلاعات جهت کنترل و هماهنگ کردن ارتفاع  تیغه از سطح مزرعه با صفحه مجازی لیزری در ارتفاع فرستنده را به عهده دارد.

این دستگاه طبق فرامینی که از حسگرهای خود دریافت می کند اطلاعات را به پالسهای الکتریکی تبدیل کرده و با انتقال جریان الکتریسیته به جعبه ی کنترل و پردازش اطلاعات در حافظه آن فرامین لازم به شیر برقی برای هدایت جک های هیدرولیک و کنترل تیغه را دقیقاً در ارتفاع تعریف شده صادر می نماید.

3- آشکارساز دستی (detector)

آشکارساز یا گیرنده دستی برای مشخص کردن و یافتن مسیر تابش پرتو لیزر بکار می رود. این دستگاه وسیله ی بسیار مطمئنی برای نقشه برداری است و میتوان با استفاده از یک خط کش تلسکوپی چهار و پنج متری و تراسمیتر(فرستنده) کار نقشه برداری مزرعه را یک نفره انجام داد.

 

4- جعبه کنترل (controlbox)

این واحد ارتباط دهنده گیرنده با فرستنده است که بوسیله باطری تراکتور تغذیه شده و پس از دریافت پالسهای الکتریکی حاصل از خروجی سنسورهای آشکارساز گیرنده لیزر، بوسیله ی یک آی سی حافظه که دارای برنامه نرم افزاری دقیق تیغه تسطیح در ارتفاع تعریف شده را بر اساس شیب و جهت باند لیزر بر عهده دارد.

5- دکل (mast)

دکل یا پایه ی تلسکوپی برای تنظیم ارتفاع reciver و تیغه در محدوده باند نور لیزر با حدود 170 سانتیمتر ارتفاع بسته و 270 سانتیمتر ارتفاع باز که دقیقاٌ بر روی تیغه یا باکت ماشین تسطیح نصب میشود و گیرنده در زمان کار دستگاه تسطیح در بالای آن نصب می گردد، این دکل ها در دو نوع برقی و هیدرولیک ساخته شده اند.

6- شیر کنترل برقی (Elector valve)

شیرهای برقی در انواع مختلف وجود دارند و با فرمان های الکتریکی که از طریق گیرنده لیزر و جعبه کنترل دریافت میکنند روغن با فشار لازم را به جک های هیدرولیک تنظیم تیغه ارسال نموده و ارتفاع تیغه ی ماشین تسطیح را از سطح زمین، بر اساس شیب ثبت شده در فرستنده تنظیم مینماید. سرعت عمل و دقت تیغه در زمان تسطیح بستگی به دقت و عملکرد سریع شیر کنترل دارد.

تکنولوژی تسطیح لیزری(Laser landleveling technical)

تسطیح دقیق اراضی precisional landlevel(PLL)

تسطیح دقیق، فرایند هموارسازی ، شیب گذاری و طبقه بندی زمین و تبدیل آن به سطحی کاملاً صاف و یکنواخت  با شیب بافت خاک، با اختلافی کمتر از 2 سانتی متر در طول زمین (PLL) میباشد.

روش های سنتی (PLL) شامل حرکت یک تیغه به عنوان  لولر یا صاف کننده در سطح زمین با شیب معین، این روش بسیار دشوار و نهایتاً بی نتیجه است.

تسطیح صحیح و اصولی زمین، یعنی تبدیل آن به سطحی کاملاً یکنواخت و هموار با شیب مناسب و هماهنگ بر اساس شناخت دقیق بافت خاک زراعی مزرعه میباشد.

استفاده از تکنولوژی لیزری در تسطیح دقیق اراضی، پیشرفت با ارزش و مفیدی بوده که از سال 1381 در دستور کار اداره ی امور فناوری مکانیزه سازمان جهاد کشاورزی فارس قرار گرفت. این روش بسیار سودمند، کم هزینه و سریع مطرح شد و میتواند ضمن افزایش دقت تسطیح و شیب بندی اراضی باعث کاهش باعث کاهش مصرف آب، افزایش راندمان کاربرد آبیاری ثقلی، افزایش سرعت عمل آبیاری، کاهش نیاز به نیروی انسانی و امکان استفاده از ماشین هی متنوع را در تمام امر کشاورزی فراهم آورد. در این روش میتوان اجرای اصول صحیح مدیریت آب، خاک و نهاده های کشاورزی را به درستی تضمین کرد.

ماشین های تسطیح لیزری

از آنجا که دستگاههای تسطیح لیزری به دلیل وقت و کارآرایی مناسب وعدم نیاز دائم به کارشناسان خبره، سادگی عمل و کار در شرایط مختلف، در سایر کشورهای جهان مورد توجه و استقبال زارعین قرار گرفته بود، وارد کردن این دستگاهه به استان و استفاده از آن ها در مزارع کوچک و بزرگ، تسطیح دقیق با سرعت عمل کافی و فزینه های مناسب تر، جلب اعتماد کشاورزان در مقایسه با سایر روش ها را نیز به دنبال داشته، از اقدام کردن شرایط لازم برای دسترسی هر چه آسانتر زارعین به این دستگاه ها و تجهیز بخش خصوصی به انواع مناسب و کاربردی تجهیزات تسطیح لیزری امری بسیار ضروری میباشد.

معرفی سیستم های تسطیح لیزری

از آنجا که دستگاه های تسطیح لیزری به دلیل دقت و کارآرایی مناسب و عدم نیاز دائم به کارشناسان خبره، سادگی، سرعت عمل و کار در هر شرایطی، مورد توجه و استقبال زارعین قرار گرفته بود، وارد کردن این دستگاهها به استان و استفاده از آنها در مزارع کوچک و بزرگ، تسطیح دقیق با سرعت کافی و هزینه های مناسبتر- جلب اعتماد کشاورزان در مقایسه با سایر روش ها را نیز به دنبال داشت، لذا فراهم کردن شرایط لازم برای دسترسی هر چه آسانتر زارعین به این دستگاه ها و تجهیز بخش خصوصی به انواع مناسب و کاربردی تجهیزات تسطیح لیزری، امری بسیار سودمند میباشد.

ماشین های تسطیح لیزری سبک (کششی)

از آنجا که اراضی زراعی کاری علمی، فنی و تخصصی است، لذا نیاز به ماشین های سبک و دقیق با قابلیت کنترل هوشمند بسیار سودمند است، انتخاب ماشین های کششی و سبک تسطیح لیزری، این امکان را فراهم نموده است تا کاربران باتجربه و متخصصین خبره در امر تسطیح، امکان نقشه بردار، طراحی و تسطیح دقیق و علمی اراضی، بدون صدمه زدن به کیفیت و ساختمان خاک را در اختیار داشته باشند.

تسطیح دقیق یعنی ایجاد سطحی کاملاً مسطح با نقاط هم ارتفاع و شیب هماهنگ بر اساس بافت و ساختمان خاک و این میسر نیست مگر با استفاده از سیستم های هوشمند کنترل تیغه در ماشین های تسطیح.

انتخاب دستگاه مناسب برای تسطیح زمین بر حسب طول، عرض یا مساحت زمین، حجم خاک قابل جابه جایی و فاصله ی نقاط خاکبرداری و خاکریزی از اهمیت بالایی برخوردار است، با انتخاب دستگاه مناسب میتوان ضمن جلوگیری از پودر شدن و تخریب ساختمان خاک و مزرعه، در هزینه ها و زمان کار صرفه جویی کرد.

لولر لیزری

لولر در سیستم های لیزری مانند سایر لولرهای کششی معمولی بوده و حجم ماکت آن در حال حاضر بین 1 تا 3 متر مکعب میباشد. جابجایی خاک در مسیرهای طولانی بوسیله لولرها توصیه نمی شود، چون خاک در زمان حرکت توسط تیغه بر روی سطح زمین کشیده شده و در صورت طولانی بودن مسیر بخشی از خاک که در زیر خاک قرار دارد و بصورت پودر در خواهد آمد. در حقیقت همیشه یک سطح با اصطحکاک بسیار بالا بین تیغه و تراکتور بوجود می آید که ضمن کند کردن سرعت عمل تسطیح، و نیاز به قدرت بیشتر تراکتور برای کشیدن و حمل آن، باعث ناهمواری سطحی و نیاز به ریگلاژ دوباره و افزایش زمان کار میشود. در زمان تسطیح توسط انواع لولر باید ابتدا زمین را به عمق مورد نظر برای خاکبرداری و تسطیح شخم زد. به همین دلیل لولر ها برای تسطیح نهایی و در واقع ریگلاژ اراضی که میزان خاکبرداری و خاکریزی آنها در هکتار کمتر از 500 متر مکعب هست مناسبترند.

اسکریپر لیزری

در حال حاضر اداره امور فناوری مکانیزه کشاورزی فارس موفق به برنامه ریزی لازم برای وارد کردن و تولید یکی از مناسبترین طرحهای اسکریپر نیمه سوار کششی در دنیا که توان انجام عملیات شخم، جابجایی سریع خاک و تسطیح رابه زور همزمان یا جداگانه دارد، شده است، استفاده از اسکریپرهای کششی مناسب، در هر شرایطی برای تسطیح اراضی توصیه میشود، از آنجا که تنوع اسکریپر زیاد است، لذا اسکریپرهای کنونی که در اختیار شما قرار میگیرد مجهز به یک سیستم گاوآهن هیدرولیک ساقدار و قابل کنترل میباشد که توان کندن زمین در سطوح بسیار سنگین، تا عمق 40 سانتیمتر را دارد. در ضمن مخزن آنها ظرفیتهائی بین 4 تا6 متر مکعب را دارا میباشد.

مجموعه اسکریپر همزمان توان انجام پنج کار مختلف را در مزرعه دارد، و شما را بی نیاز به سایر ماشین آلات مینماید.

* توان کندن زمین در عمق مناسب بوسیله سیستم خاک ورز هیدرولیک.

* بارگیری و برداشتن خاک از سطح زمین و پرکردن مخزن دستگاه بدون نیاز به لودر همزمان با شخم و تسطیح.

* حمل خاک و جابجایی آن در سطح مزرعه.

* تخلیه خاک به صورت لایه به لایه در سطوح مزرعه.

* تسطیح همزمان مزرعه بر اساس شیب تنظیم شده در فرستنده.

بوسیله این مدل اسکریپرهای لیزری میتوان اقدام به احداث جاده، حفر استخر و کانالهای درجه یک و دو و نهایتاً انتقال خاک از معدن به سایر نقاط مورد نیاز نمود.

ورود سیستمهای لیزری خصوصاَ ماشینهای تسطیح به مخش کشاورزی، شرایط لازم برای تسطیح دقیق اراضی را فراهم کرده و به دنبال آن یک تحول چشمگیر و ارزشمند در آبیاری ثقلی، ضمن ایجاد شرایط ایده آل برای کاهش برداشت از منابع آب زیرزمینی و دریاچه ها، بااستفاده از حداقل آب زیرزمینی و امکان دستیابی به حداکثر بازده آبیاری با روشهای سنتی را فراهم نمود.

مزایای دستگاه های تسطیح لیزری

غیر قابل انکارترین مزیت این سیستم نسبت به سایر روشها، دقت دستگاه در تسطیح بر اساس شیبهای بسیار دقیق طولی و عرضی به طور همزمان، به دلیل هوشمند بودن سیتم ترازیاب آن و عدم نیاز به حواس انسانی در کنترل تیغه خاکورز برای ایجاد سطحی کاملاً صاف با شیب مورد نظر است، کنترل و دقت در ایجاد شیب به حدی است که در پایان عملیات تسطیح میتوان بر اساس شبکه بندی، شیب را در دو جهت با دقت (5+ و 5-) میلیمتر در 100 متر با سرعت زیاد کنترل و ارزیابی کرد.

به طور کلی مزایای بارز دستگاه های لیزری را به سایر سیستمهای تسطیح میتوان به شرح زیر برشمرد.

* ساده بودن مکانیزم دستگاه.

* امکان استفاده از تراکترر به عنوان ماشین کشنده دستگاه در سایر فعالیتهای زراعی و افزایش راندمان کار ماشینها دربخش.

* امکان تسطیح مزارع کوچک، حتی محیط های محصور مانند گلخانه، باندهی فرود، جاده و انبارها، با دقت بسیار بالا.

* امکان توزیع و اختلات کودهای دامی و هموس، در زمان ریگلاژ زمین.

* سرعت عمل در جابجائی و حمل و نقل دستگاه به وسیله تراکتور و سایر کشنده ها حتی در جاده های پرتردد بین شهری.

* عدم نیاز به نقشه بردار متخصص و تقشه برداری بوسیله دوربینهای مخصوص به روش مهندسی.

* سادگی، سهولت و سرعت عمل بالا در تهیه نقشه زمین، جهت حصول به میزان خاکبرداری و خاکریزی، توسط راننده ترکتور و عدم نیاز به کارشناس نقشه بردار.

* عدم نیاز به راننده گان خبره و آزموده در امر تسطیح به دلیل سادگی مکانیزم دستگاه.

* امکان آموزش سریع و آسان کاربران حتی کم سواد، برای نقشه برداری و کار با دستگاه.

* امکان بومی کردن و فراگیر شدن این سیستم در کلیه مزارع کشور و تسطیح دقیق و علمی اراضی بوسیله کشاورزان.

* توان حفر کانالهای ذهکش و آبرسان فرعی یا اصلی و استخرهای آبگیر با استانداردهای علمی، بر اساس شیبهای بسیار دقیق.

* امکان طراحی و احداث جاده های بین مزارع در ارتفاع و شیبهای مختلف.

* و در نهایت به آینده ای روشن در تسطیح دقیق و علمی تمام اراضی کشور به دلیل امکان مشارکت آهاد کشاورزان در امر تسطیح اراضی خود.

 

توجه

قبل از شروع عملیات تسطیح دقیق، برای جلوگیری از تخریب ساختمان خاک نباتی و کاهش کیفی بافت خاک سطحی، ابتدا باید نسبت به خاکورزی و تسطیح نسبی زمین اقدام نمود

تسطیح حفاظتی

کشنده های مناسب برای ماشینهای کششی تسطیح لیزری

ازآنجا که ظرفیت ماشینهای تسطیح لیزری شامل لولر و اسکریپر های نیمه سوار موجود، کمتر از 8 متر مکعب بوده و با در نظر گرفتن وزن متوسط هر متر مکعب خاک زراعی با رطوبت 18%، 1700 کیلوگرم، نیاز به توان بین 120 تا 140 اسب بخار برای حمل محموله های تا 15000 کیلوگرم به صورت کششی میباشد لذا مناسبترین تراکتورها برای عملیات تسطیح، تراکتورهای 8400 والترا و (T155) نیوهلند میباشد و استفاده از تراکتورهای با قدرت بالاتر تنها مصرف سوخت و هزینه ها را افزایش میدهد.

شروع کار با دستگاههای تسطیح لیزری

مراحل تسطیح :

  1. آماده کردن تراکتور
  2. آماده سازی ماشین تسطیح
  3. آماده کردن تجهیزات لیزری
  4. تعیین شیب طبیعی زمین.
  5. نقشه برداری و محاسبه میزان خاکبرداری و خاکریزی بر اساس شیب.
  6. تهیه نقشه و علامتگذاری مسیرهای حرکت تراکتور برای راهنمائی راننده.
  7. مشخص کردن و علامت گذاری نقطه ثقل.
  8. شروع عملیات تسطیح.

تسطیح نسبی

قبل از شروع به نقشه برداری و تسطیح دقیق با ماشینهای لیزری، ابتدا زمین را تا عمق مناسب خاکورزی و دانه بندی نمود. سپس به وسیله انواع لولر، اسکریپر یا گریدر معمولی نسبت به تسطیح نسبی زمین اقدام کرد، تا به طور متوسط حجم جابجائی خاک در زمان تسطیح دقیق را کاهش داد و امکان افزایش دقت در عملیات نقشه برداری و محاسبات لازم برای انجام عملیات تسطیح دقیق را فراهم نمود، هرگز در زمینهائی که حجم عملیات جابجائی خاک بیشتر از 500 متر مکعب در هکتار است به طور مستقیم با لولرهای لیزری اقدام به تسطیح دقیق ننمائید چون ساختمان خاک تخریب و در زمان آبیاری یا بر اثر باد فرسایش شدید،

خاک زراعی سطحی را از بین میبرد.دقت کنید اسکریپرهای لیزری برای تسطیح در زمینهای بلند یا ناهموار که بیش از 500 متر مکعب خاک دارند بسیار مناسبند و نباید در این گونه اراضی کار تسطیح اساسی را مستقیماً با لولر انجام داد، لولرهای لیزری برای عملیات رگلاژ یا تسطیح در زمین هایی که حداکثر 500 متر مکعب خاک در هکتار دارند مناسبند.

 

برچسب ها :
ارسال نظر
1 . دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط گیلند نمایش خواهد داده شد.
2 . پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهد شد.
3 . پیام هایی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط باشد منتشر نخواهد شد.

مقالات مرتبط

راهنمای خرید زمین در شمال

خرید زمین جنگلی در گیلان

خرید زمین جنگلی در گیلان

 

در این مقاله سعی داریم به نکات مهم در خرید و فروش زمین در شمال بپردازیم و بعنوان یک راهنمای خرید زمین در شمال بتوانیم در این امر، اطلاعاتی را در اختیار علاقمندان به خرید زمین در شمال قرار دهیم.

خرید املاک و اراضی کار راحتی نیست و نیاز به آگاهی و اطلاعات قبلی در زمینه قوانین مرتبط با خرید و فروش زمین دارد.

از این رو توصیه ما به شما خریداران گرامی، مطالعه راهنمای خرید زمین در شمال می باشد.

راهنمای خرید زمین در شمال

حالا که سرمایه ای برای خود جمع کرده اید تا با خرید یک یا چند قطعه زمین به سودآوری و یا ایجاد کسب و کار بپردازید، پس بهتر است با آگاهی کامل اقدام به خرید زمین کنید تا پس از خرید دچار مشکل نشوید.

برای جلوگیری از بروز این اتفاق و بالابردن سطح آگاهی و اطلاعات شما نکاتی را در این زمینه برایتان آماده کردیم که توجه تان را به آن جلب می کنیم.

 

1- نکات مهم در نوشتن قولنامه خرید زمین

توجه داشته باشید نوع نوشتن قولنامه میتواند بسیار مهم باشد و کسی که قولنامه مینوسید از لحاظ حقوقی سواد بالایی داشته باشد . حتما حواستان باشد که به قولنامه اکتفا نکید و بعد از قولنامه یک مدرک رسمی در دفتر ثبت اسناد در دست داشته باشید

از این رو با مراجعه به مشاورین املاک معتبر میتوانید با نوشتن قولنامه ای برای مدت محدودی، از جزئیات معامله برای خرید ملک، فرصت دارید تا تصمیم نهایی خود را اعلام کنید و یا قولنامه را فسخ کنید.

 

2- مراجعه به مشاورین املاک معتبر

در نظر داشته باشید که تنها به مشاورین املاک معتبر که دارای مجوز اتحادیه املاک می باشند مراجعه کنید و از اعتماد به سایر افراد و دلالان در زمینه خرید و فروش زمین در شمال بپرهیزید.

این روزها هر کسی به دنبال دلالی و سودجویی از خریداران و همچنین وعده فروش بهتر به فروشندگان است تا سودی به جیب خودش بزند، بنابراین در این زمینه نیاز به تحقیق و بررسی دقیق مشاور املاک دارید.

 

3- مهمترین نکات حقوقی که در خرید زمین در شمال حائز اهمیت است.

یکی از موارد مهمی که باید در خرید زمین در شمال به آن دقت داشته باشید، خرید زمین از نهاد ها و یا مراکز حقوقی است.

شما بعد از خرید ملک یا زمین روستایی یا ویلا در شمال باید تمامی استعلامات اعم از جهاد کشاورزی , بنیاد مسکن , اداره راه و امور مالیاتی و ادارات ذیربط و … را رویت کنید و مطمعن شوید که ملک شسته و رفته است و بدون مشکل میباشد . برای املاک قولنامه ای هم توجه داشته باشید که باید تایید شورا یا دهیار باشد و چنانچه از صحت وکالتنامه رسمی مطلع شدید اقدام به خرید زمین کنید.

 

املاک گیلان بهترین راهنمای خرید زمین در شمال

در خرید اینگونه زمین های روستایی در شمال، تنها مدرکی که به شما ارائه میشود تائیدیه شورای روستائی و یا امضای همسایگان می باشد که بسیار مطمعن و عالی است و مدرک محکمی در دست دارید

در تمامی نکاتی که تا بدینجا در راهنمای خرید زمین در شمال چه از لحاظ حقوقی و چه از لحاظ نکات ثبتی و چه مشاوره ای عرض شد خدمتتان، تماماً می تواند به عنوان راهنمای مناسب برای خرید زمین در گیلان هم برای شما باشد.

املاک گیلان در نظر دارد با مشاوره دقیق و با جزئیات کامل در زمینه خرید و فروش زمین در شمال و همچنین معرفی مشاورین املاک معتبر در سراسر شمال ایران اعم از استان گیلان شهرهای لنگرود ، چاف و چمخاله ، املش ، رودسر ، لاهیجان ، سنگر ، سیاهکل ، کومله ، اطاقور ، دستک ، آستانه ، کوچعصفهان ، رحیم آباد ، چابکسر ، کلاچای ، لولمان، کیاشهر ، دیلمان و …  بتواند راهنمای خوبی برای خرید زمین در شمال برای شما باشد.

 

با کارشناسان خبره املاک گیلان تماس بگیرید.

 09027087013 
توضیحات بیشتر

خرید خانه ویلایی

خرید ویلا در اطاقور

خرید خانه ویلایی زیر نظر بهترین کارشناسان خرید خانه ویلایی در شمال و خرید خانه ویلایی در گیلان

 

خرید خانه ویلایی 

خرید خانه ویلایی علاقمندان زیادی دارد، مخصوصا در شمال کشور به دلیل آب و هوای معتدل و طبیعت زیبا و سرسبز.

 

خانه ویلایی در گیلان 

اکثر مسافرین و توریست ها علاقه به خرید یک ویلا مثلا:

خرید ویلا در شمال، خرید ویلا در گیلان یا خرید ویلا در املش و حتی خرید ویلا ساحلی برای خودشان دارند تا هر زمان برای استراحت و دوری از شلوغی و مشغله کاری و ترافیک شهری به ویلای خود رفته و استراحت کنند و لذت ببرنند.

 

فروش ویلا استخر دار گیلان

فروش ویلا استخر دار گیلان

نکاتی در مورد خرید خانه ویلایی که باید بدانیم:

یکی از نکته های مهم در خرید خانه ویلایی سند دار بودن ملک مورد نظر است.

به سند و اعتبار ملک خود توجه کنید تا در این بازار داغخرید و فروش خانه ویلایی، گرفتار کلاهبرداران نشوید البته خانه بدون سند هم اگر استعلامات لازم از ادارات بگیرید مطمعنن بدون مشکل است و باید خیالتان راحت باشد .

حتماً از مشاورین املاک معتبر کمک و مشاوره بگیرید.

از امضای هرگونه فرم و قرادادی بدون اطلاعات و آگاهی بپرهیزید.

به منطقه مورد نظر، مسیرهای رفت و آمد، آداب رسوم و فرهنگ منطقه توجه داشته باشید،

زیرا اینها مسائلی هستند که ممکن است بعد از خرید ملک شما را دچار مشکل کنند.

همچنین به سن ملک خود توجه داشته باشید.

املاکی که ساخت قدیمی و یا از مصالح و ابزار بی کیفیت ساخته شده باشند،

خیلی زود فرسوده شده و شما را به خرج می اندازد.

سعی کنید با توجه به بودجه مورد نظر خود ویلایی را انتخاب کنید که از لحاظ سال ساخت مناسب باشد.

 

گروه املاک گیلان در انتخاب خرید خانه ویلایی مناسب به شما کمک می کند.

اگر خانه ویلایی را در منطقه ساحلی خریداری می کنید، به قیمتهای عجیب و غریبی بر خواهید خورد، نگران نباشید و با اطلاعات و آگاهی کامل ملک را با قیمت مناسب انتخاب کنید و گول دلالان را نخوریدو به شماور املاک خود اعتماد لازم را بکنید .

 

خرید ویلا در گیلان

خرید ویلا در گیلان

خانه ویلایی شمال

همچنین می توانید در این مسیر از املاک گیلان کمک و مشاوره گرفته تا مطمئن تر نسبت به خرید خانه اقدام کنید و از انتخاب خود رضایت کامل داشته باشید.

 

جهت مشاوره و خرید و فروش خانه ویلایی حتماً با ما تماس بگیرید:

09027087013
توضیحات بیشتر

بهترین مکان برای خرید ویلا

خرید ویلا ساحلی در چمخاله

بطور کلی اگر بخواهیم بهترین مکان برای خرید ویلا را انتخاب کنین پیشنهاد ما شمال و گیلان است.

در این میان باید به نکات مهمی توجه کنیم که شاید نیاز به بررسی و کارشناسی دقیق تری باشد.

 

راهنمای خرید ویلا 

از این رو در نظر داریم تا برخی از نکات مهم که توسط کارشناسان املاک گیلان اعلام شده است را در این مقاله مطرح کنیم:

 

بهترین منطقه و مکان برای خرید ویلا

اگر میخواهید ویلا را برای تفریح و گذراندن اوقات فراغت خود خریداری کنید حتما به شمال ایران و به خصوص گیلان نیز توجه ویژه ای داشته باشید.

خرید ویلا در گیلان و خرید ویلا در شمال با گروه املاک گیلان می تواند به راحترین و امنیت کافی انجام شود.

 

خرید ویلا در بهترین مکان ایران چرا با املاک گیلان ؟

املاکی که در سایت گیلند وجود دارند همگی از لحاظ کیفیت و قانونی مورد بررسی قرار گرفته اند و ما به عنوان یک مرجع دقیق و مورد اطمینان میتوانیم در انتخاب ویلا به شما کمک کنیم.

اگر به طور دقیق یک بررسی برای خرید ویلا انجام بدهیم، گیلان می تواند یکی از گزینه های خوب برای خرید ویلا باشد.

می توانید در گیلان ویلاهایی با قیمت پایین و همچنین ویلاهایی با امکانات لوکس و فوق العاده نیز پیدا کنید.

 

بهترین شهر شمال برای خرید ویلا

همانطور که می دانید تمام شهرهای شمال ایران دارای آب و هوای بینظیری هستند، طبیعت و چشم انداز فوق العاده ای دارند.

با این اوصاف یک سری از شهر های شمالی موقعیت بهتر، امکانات بیشتر و جاذبه های گردشگری بیشتری نسبت به سایر شهر ها دارند.

یکی از شهرهای زیبای شمالی شهر لنگرود می باشد.

لنگرود به دلیل دارا بودن دریای زیبا و تمیز و همچنین جنگل های بی نظیر یک شهر عالی برای خرید ویلا در لنگرود و گذراندن تعطبلات می باشد.

 

بهترین شهر گیلان برای خرید ویلا

به دلیل امکانات و تجهیزات سفر و عبور و مرور، کیفیت جاده ها و خیابان ها و همچنین تمیزی مناطق گردشگری می توانیم یکی از بهترین شهرهای استان گیلان را معرفی کنیم.

خرید ویلا در املش در استان گیلان می تواند گزینه خوبی باشد.

املش به سبب دارا بودن جنگل های زیبا، آبشار و رودخانه های طبیعی و منحصر به فرد به یک قطب گردشگری در شهرهای استان گیلان تبدیل شده است که هرروزه مسافرین زیادی برای بازدید از جنگل و ارتفاعات و یا ابشار ، همچنین شهر های رانکوه و اطاقور به این شهر سفر می کنند.

 

در کجای گیلان ویلا بخریم

گیلان یک قطب گردشگری و یک استان سرسبز شمالی می تواند گزینه های خوبی برای خرید ویلا در گیلان برای شما داشته باشد.

شهر لنگرود یکی از مناطقی است که خرید ویلا در این شهر بسیار مورد استقبال است.

بهتر است در شهرهایی ویلا بخرید که از نظر خرید و فروش ویلا دارای اولویت هستند و حتما از مشاورین املاک معتبر در این زمینه مشاوره بگیرید

 

تماس با املاک گیلان برای خرید ویلا

 

آدرس: لنگرود ، جاده چمخاله ، روبروی چوب بری فرحناک، املاک گیلان شماره تماس با شرکت: 01342554082 شماره تماس با مدیریت: 09027087013
توضیحات بیشتر

سند تک برگ یا منگوله دار ؟!

سند تک برگ جایگزینی عالی برای سندهای قدیمی منگوله دار

سند تکبرگ یا منگوله دار

چند سالی است كه بحث تعویض اسناد قدیمی با سند‌های جدید مطرح شده است. تبدیل سند و دریافت سند جدید كار چندان دشواری نیست در اسفند ماه 88 با حضور معاون رئیس قوه قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در محل اداره ثبت اسناد و املاک شمال از اولین سند تک برگی صادره پرده برداری بعمل آمد . بالاخره این مهم تقریبا در سال 90 در کشور گرفتن سند تک برگ عمومی شد .

 

سند تکبرگی

 

برای قطعات تفکیکی صرفا اسناد تکبرگی صادر شد و بتدریج به سایر موارد هم تسری پیدا کرد. . یقینا صدور اسناد مالکیت بصورت تک برگی را موضوعی مهم در سازمان ثبت باید قلمداد نمود. در مواردی از جمله در مواردی که ملک تفکیک می شد و برای قطعات تفکیکی صرفا اسناد تکبرگی صادر شد. صدور این اسناد بصورت الکترونیکی انجام می گیرد و قرار است از عمل بصورت دستی بصورت کامل جلوگیری بعمل آید که این رویه در صدور سند رعایت می شود ولی در مراحل دیگر که در دفاتر اسناد رسمی انجام می گیرد ،کماکان عملیات ثبت بصورت دستی انجام می پذیرد .
این اسناد دارای ایمنی بالایی نسبت به اسناد قبلی بوده و بازار جاعلین را کساد ساخته است .
مزیت اسناد مالکیت تک برگی درج کامل مشخصات و اقلام اطلاعاتی لازم می باشد و این مهم بدلیل پشتوانه ورود اطلاعات در سیستم عملی شده است.
صرفه جویی در مصرف کاغذ، در این طرح از هدر شدن کاغذ جلوگیری بعمل آمده است. اسناد مالکیت سنتی از 12 صفحه گرفته تا 32 صفحه و شاید بیشتر را هم شامل می شد .

در حالیکه اکنون این اسناد تنها در یک برگ پشت و رو و گپی آن هم بهمین گونه و در همین حجم مصرف کاغذ را موجب می گردد ، کاغذی که سالهای سال است که ایران وارد کننده آن می باشد و این موضوع بر اهمیت صرفه جویی این کالای وارداتی با تغییر اسناد به تکبرگی می افزاید. در زمان صدور اسناد مالکیت دفترچه ای ، همه امورات ثبتی اسناد مالکیت توسط خود مالکین و بامراجعه به ادارات ثبت اسناد و املاک انجام می شد

گرفتن سند تکبرگ

 

همین حالا هم می شود ولی در خصوص اسناد تک برگی طوری برنامه ریزی شده است که در نقل و انتقالات ،این عمل در همان جلسه ای که طرفین معامله در دفاتر اسناد رسمی اقدام به معامله می کنند صورت می گیرد و پس از تهیه و امضای فرمها ،مابقی امور توسط دفاتر اسناد پیگیری می شود و مراجعه ای خریداران به ادارات ثبت ندارند.

این برنامه ریزی باعث تقلیل سفرهای درون شهری مردم شده ، بعلاوه از تراکم حضور مردم در ادارات ثبت سرتاسر کشور کاسته شده و جریان امور در ادارات ثبت روانتر می شود .

طراحان اسناد تک برگی با درک این موضوع نسبت به طراحی حاشیه بر اسناد مالکیت تک برگی اقدام کرده اند ، با توجه به اینکه این اسناد در اندازه 4 Aطراحی شده است و فضای نسبتا محدود و کمی دارد،می بایست مابین مطالب مندرجه و فضای اختصاصی برای این مطالب تناسبی باشد و فضای باقیمانده، برای حاشیه و تزئینات تخصیص داده شود ، در حالیکه برعکس بنطر می رسد در طراحی این اسناد حاشیه مقدم بر متن در نظر گرفته شده و فرع بر اصل ترجیح داده شده است و کمی بیش از نصف روی اوراق اسناد تک برگی به درج مطالب اختصاص یافته ومابقی صرف حاشیه شده است.

 

اسناد تکبرگی

 

منشاء اعتبار اسناد قانون و اعتباری است که قانونگذار بدانها داده است ، با این حال صدور سند در کاغذ معمولی برای املاکی که صدها میلیون تومان و در شهرهای بزرگ میلیاردها تومان ارزش دارد ،در اکثر موارد موجب گلایه مردم بود .بهتر بود برای اسناد مالکیت تکبرگی نوعی از کاغذ که حالت بادوام و مقوایی روغنی داشته باشد استفاده می شد، البته مسئولین امر ظاهرا به این نقیصه پی برده واخیرا اسناد در برگهای ضخیم تر چاپ می شوند و امیداست به مرور زمان بر کیفیت کاغذ مورد استفاده افزوده گردد. بنظر می رسد سنگ بنای این هزینه از هزینه صدور شناسه برای خودروها و تعویض اسناد در هر بار انتقال هم نیز از شیوه آنها اقتباس شده است که امید است مقننین و مجریان حد اقل از افزایش سالانه و بی رویه آن جلوگیری بعمل آورند .

 

سند مالکیت

 

طولانی بودن زمان رسیدن سند بدست مردم، از شروع صدور اسناد تک برگی، مقرر شده، این اسناد توسط پست بدست مردم برسد و از سفرهای درون شهری و نیز حضور فیزیکی مردم در ادارات ثبت ، کاسته شود .اگر این روند در مدت کمتری انجام می شد مقصود حاصل بود ،و حلاوت عدم حضور مردم در ادارات ثبت درکام مردم و کارکنان تلاشکر ادارات ثبت سراسر کشور دوچندان مینمود، ولی طولانی شدن این روند و دریافت دیر هنگام اسناد توسط مالکین ، شیرینی این اقدام صحیح را کم رنگ تر ساخته است ، بویژه در مواقعی مثل ماههای پایانی سال که معاملات افزایش می یابد این مدت به چند ماه می رسد.
در خصوص تعویض اسناد تک برگی ،پس از انجام انتقالات قطعی املاک ، سازمان ثبت برابر بخشنامه های صادره ازجمله دستور العمل شماره 44839/مورخ 18/3/89 صدور اسناد مالکیت تک برگی (1)، دفاتر اسناد رسمی را مکلف کرده است که از تحویل اسناد مذکور به خریداران اجتناب نموده و پس از تکمیل فرمها و تقاضانامه صدور سند مالکیت بنام خریدار و حتی دریافت فیشهای هزینه های ثبتی و پستی و مالیات ارزش افزوده آن ، همه فیشها و فرمها و اصل سند و سایر مدارکی را که ادارات ثبت بعضا بر اساس سلیقه درخواست می کنند به دفاتر پستی مستقر در ادارات ثبت تحویل نمایند .

 

گرفتن سند مالکیت

ظهور و حضور اسناد مالکیت تک برگی در منازل و گاو صندوقهای مالکین املاک ،پدیده ای مهم در پروسه ایجاد دولت الکترونیک در عرصه ثبت اسناد در کشور است .این اسناد نتیجه و خلاصه بیش از یک دهه کار نفس گیر و طاقت فرسای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ،در ابعاد نقشه برداری و وارد کردن اطلاعات بایگانی های فرسوده و گرد و خاک گرفته و دفاتر و اسناد قدیمی بر سیستم میباشد .
این اقدام هرچند که مهم و بزرگ هم که بوده باشد ،در عین حال خود مقدمه ای بر هدفی بزرگتر و مهمتری بنام ثبت آنی اسناد میباشد که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور دنبال می شود و یکی از زیرساختهای آن محسوب می گردد . هر پدیده ای دارای محاسن و معایبی میباشد که در بوته عمل کشف شده ویا نمایانتر می شود.

 

گرفتم سند تک برگ

 

نتیجه گیری :

یادتان باشد در حال حاضر تبدیل سند‌های قدیمی به سند‌های تک برگی، اجباری شده‌است‌. این بدان معنی نیست که سندهای قدیمی فاقد اعتبار باشند ، در واقع تا زمانی که تفکیک یا نقل و انتقالی صورت نگرفته و به واسطه آن سند تک برگ صادر نشده باشد ، سند قدیمی دارای اعتبار خود بوده و هست. حین انتقال سند در دفتر همه گواهیها و نامه‌های تسویه حساب از راه رسیده و دو طرف هم بر سر خریدوفروش ملك یا زمین موردنظر به توافق رسیده‌اند‌. مدارك لازم ارائه شده و همه چیز برای انتقال مالكیت آماده‌است‌. نقل وانتقال سند‌های دفترچه‌ای در داخل خود دفترچه نوشته میشوند اما سند‌های تك برگی اینگونه نیستند‌. به هرحال نقل وانتقال انجام شده پس از تعیین موعد مقرر در داخل سند دفترچه‌ای وارد میشوند‌. دفتر ثبت اسناد به صورت مكانیزه خلاصه‌ای از نقل وانتقال انجام شده را به اداره ثبت ناحیه موردنظر ارسال میكند‌. حالا باید با سند قدیمی راهی اداره‌های ثبت شوید تا بتوانید سند جدید بگیرید‌. كسانی كه خریدوفروش نكرده‌اند و سند قدیمی دارند‌، از این مرحله به بعد برای دریافت سند جدید باید همراه شوند‌.

توضیحات بیشتر

تفکیک اراضی چیست؟

Tafkik Arazi

در ادبیات حقوقی به مال مشترک، مشاع گفته می شود و همانطور که از نام آن معلوم است، اموالی است که متعلق به بیش از یک نفر ‌باشد. به سخن دیگر به اجتماع حقوق چند نفر بر مال معین، خواه مال موجود در خارج باشد، خواه در ذمه باشد، “مشاع” گویند. مشاع بودن یک مال می تواند به طور ارادی باشد، مانند شرکت‌های اختیاری، و یا قهری باشد مانند مالکیت چند وارث بر ترکه، که بر پیدایش قهری ملکیت مشاع اشاعه نیز گویند اشاعه در مقابل افراز و مشاع در مقابل مفروز به کار میرود.

در تعریف افراز گفته شده به تقسیم کردن مال غیر منقول مشاعی بین دو یا چند نفر شریک گفته میشود، که یا از طریق تراضی بین شرکاء و یا تقسیم اجباری در قالب صدور دستور فروش توسط دادگاه، انجام میشود.  در واقع افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا است. به طور مثال اگر مال غیر منقولی مانند خانه، زمین یا مغازه ای بین حداقل دو نفر مشاع باشد چنانچه این دو نفر بخواهند سهم خود را مجزا كنند باید آنرا افراز كنند.

ولی تقسیم اعم از تفکیک و افراز و غیر آن است. مثلاً هرگاه کسی فوت کند ترکه او بین ورثه تقسیم میشود و این ترکه شامل منقول و غیر منقول می شود و در این مورد اصطلاح تقسیم ترکه به کار برده می شود نه افراز یا تفکیک.

از آنجایی که در مالکیت مشاعی همواره مشکلاتی قابل طرح میباشد، لذا بحث تقسیم اموال مشاع ضروری به نظر میرسد تا اجتماع حقوق مالکان متعدد در ملک واحد از بین رفته و مالکیت مشاعی آنها به مالکیت افرازی و اختصاصی تبدیل میشود.

با این توصیف شرکاء هر ملکی می توانند با تراضی و توافق میان خود، به هر نحوی که می خواهند تقسیم آن را انجام دهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می تواند اجبار شرکاء را به انجام تقسیم بخواهد. پس هر شریک می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید، مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکاء ملزم بر عدم تقسیم شده باشند.

-1تفاوت تفکیک و افراز

گرچه بعضاً دیده شده برخی از افراد تفکیک و افراز را مترادف و به معنای واحد دانسته اند، اما باید اشاره نمود از منظر قانونی و عرف ثبتی، تفکیک عبارت از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر می باشد. به طور مثال قطعه زمینی است به مساحت ۵ هزار متر که مالک یا مالکین آن تصمیم دارند آن را به قطعات ۲۰۰ متری تقسیم نمایند. اگر این تقسیم صورت گرفت، گفته می شود که آن زمین به قطعات ۲۰۰ متری تفکیک شده است.

‌به این ترتیب از تفکیک به منظور انتقال قطعات تفکیک شده به صورت مفروز (جداجدا)، صدور سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده میشود. ‌تمامی امور مربوط به تفکیک در اداره ثبت انجام می‌شود و بعد از آن صورت ‌مجلس تفکیکی تنظیم میشود. این صورت‌مجلس شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه است.

از طرفی دیگر، در تفکیک لازم نیست که ملک غیر منقول مشاع باشد یعنی یک نفر که مالک ۶ دانگ زمین بزرگی است می تواند آن را به قطعات کوچک تر تفکیک و تقسیم نماید، همانطور که اگر چند نفر مالک آن باشند میتوانند آن را تفکیک کنند. اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیر مشاع این اصطلاح به کار برده نمیشود.

بنابراین اگر ملک مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمیرود. یعنی پس از تفکیک نیز شرکاء در هر قطعه ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند. مثلاً اگر زمینی به مساحت ۵ هزار متر بین دو نفر به طور مساوی مشترک باشد و آن زمین به ۱۰ قطعه ۵۰۰ متری تفکیک گردد، هر یک از شرکاء مالک ۳ دانگ هر قطعه خواهند بود، اما در افراز سهم شریک مشخص و معین میشود و ازحالت مشاع بودن و اشتراک خارج میگردد.

-2چگونگی درخواست تفکیک و افراز

با توجه به ماده ۱۵۰ قانون ثبت، مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت است و هرگاه از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضانامه به اداره ثبت ارسال می گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی از طرف ذینفع بر اساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت گردد. مبنای وصول هزینه تفکیک ارزش معاملاتی (دارایی) خواهد بود هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.

طبق ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، در مورد املاک مشاعی که جریان ثبت آنها خاتمه یافته، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، رسیدگی به درخواست افراز با واحد ثبتی محلی است که ملک مورد تقاضای افراز در حوزه آن واقع است و طبق ماده۲ همان قانون، تصمیم واحد ثبتی ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه است.

بنابراین در مورد املاک مشاعی که درخواست افراز آنها میشود باید نخست وضع ملک از لحاظ اینکه آیا جریان ثبتی آن خاتمه یافته است یا نه؟ در نظر گرفته شود و با توجه به وضع آن، مرجع رسیدگی به درخواست افراز مشخص میشود.

الف) اگر جریان ثبتی خاتمه یافته باشد، مرجع رسیدگی اداره ثبت محل وقوع ملک است و تصمیم آن ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی میباشد. مگر اینکه بین مالکین، محجور یا غائبی باشد که در این صورت برابر رأی وحدت رویه ردیف ۵۹/۲۹ مورخه ۱۵/۱/۱۳۶۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور ناظر به ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی رسیدگی به دعوی افراز در صلاحیت دادگاه عمومی میباشد.

ب) اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، مرجع رسیدگی به افراز، دادگاه عمومی محل است و رأی آن دادگاه چه در بند الف، چه در بند ب، برابر ماده ۱۹ قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب قابل تجدید نظر است.

باید دانست که اگر نسبت به ملک مشاعی سند مالکیت صادر شده باشد، صدور سند مالکیت نشان دهنده ختم عملیات ثبتی است و در نتیجه افراز آن باید از اداره ثبت محل درخواست بشود. اما اگر برای ملک مشاع سند مالکیت صادر نشده باشد لازم است متقاضی ابتداء به اداره ثبت مراجعه کند و در صورتی که آن اداره اعلام نماید که جریان ثبتی خاتمه نیافته است، متعاقباً به دادگاه عمومی دادخواست تقدیم نماید. این اقدام موجب سرعت عمل بیشتری می شود زیرا در غیر این صورت، مثلا اگر پیشاپیش به دادگاه دادخواست داده شود دادگاه باید از اداره ثبت استعلام نماید که آیا جریان ثبتی خاتمه یافته است یا نه، که در جای خود موجب اطاله دادرسی خواهد شد.

-3شرایط و نحوه افراز و تفکیک املاک در مراجع قضایی و ثبتی

ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت، مصوب ۳۱ تیر ۱۳۶۵ مجلس شورای اسلامی مقرر می دارد: دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند. شهرداری ها مکلفند براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت اظهارنظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند. در غیر این صورت دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک رأساً اقدام خواهند نمود.

برای گرفتن تأیید شهرداری، مالک نقشه‌ای که برای تفکیک زمین خود فراهم کرده ، تسلیم شهرداری میکند و در مقابل آن رسیدی مبنی بر تسلیم نقشه مذکور دریافت میکند. شهرداری پس از تسلیم این نقشه، اقدام به کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات از کل زمین میکند و سپس آن را تأیید کرده و به صورت کتبی به مالک ابلاغ میکند.

در همین جا لازم به ذکر است که تفکيک املاک و اراضي در کليه پهنه هاي شهر با متراژ کمتر از ۱۰۰۰ مترمربع، بعد از رعايت برهاي اصلاحي (با کاربري مسکوني) و با متراژ کمتر از ۲۰۰۰ مترمربع (با ساير کاربري ها)، ممنوع است. ليکن در صورت درخواست تفکيک براي اراضي و املاک بيش از نصاب هاي مذکور، حداقل مساحت قطعه حاصل از تفکيک نبايستي از ۵۰۰ مترمربع در کاربري هاي مسکوني و ۱۰۰۰ مترمربع در ساير کاربري ها، کمتر باشد.

اینک با اصلاحیه ای که از سال ۱۳۹۰ در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری اعمال شد، تغییراتی در مسیر دریافت تقاضای تفکیک اراضی ایجاد شده است. بدین صورت که نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه کرده است و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌کند، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف ۳ ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود. در تعیین این درصدها توسط شهرداری عواملی همچون موقعیت اراضی، مساحت اولیه و باقی‌مانده پس از تفکیک، کاربری مصوب اراضی و تشویق متقاضیان تفکیک به متراژهای بالاتر از حد نصاب تفکیک در آن شهر مؤثر است.

متعاقباً بعد از انقضای مهلت مقرر و عدم تعیین‌ تکلیف از سوی شهرداری، مالک میتواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم کند. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب‌های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده ۵، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌کند. کمیسیون ماده ۵ حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر میکند.

البته در اراضی با مساحت بیشتر از ۵۰۰ مترمربع که دارای سند ششدانگ است، شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف ۲۵ درصد و برای تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا ۲۵ درصد از باقیمانده اراضی را دریافت میکند. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت کند. در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری میتواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت کند.

نکته دیگر اینکه معابر و خیابان‌هایی که در اثر تفکیک اراضی به وجود می‌آید، به صورت بلاعوض به شهرداری‌ها تعلق می‌گیرد. بدین ترتیب متقاضیان تفکیک، بخشی از اراضی خود را به شهرداری به صورت بلاعوض تملیک خواهند کرد.

شایان ذکر است که هرگونه تخلف از موضوع قانون فوق در تفکیک یا افراز اراضی، جرم تلقی‌شده و با متخلفان، طبق قانون مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری برخورد خواهد شد.

-4 مرجع رسیدگی به دعاوی تفکیک و افراز

چنانچه بین شرکاء بر سر صحت افراز و تطبیق یا عدم تطبیق با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود، تعیین تفکیک نهایی آن با دادگاه است. اما تفکیک چون عنوان تشخیص و تمیز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد لذا هیچ وقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ثبت بوده است.

-5مراحل تفکیک زمین یا ساختمان

به طور اجمال باید دانست جهت شروع برای تفکیک، ابتداء باید با در دست داشتن سند مالکیت و نقشه تفکیکی پیشنهادی در مقیاس ۵۰۰/۱ که قبلاً آن را تهیه نموده به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه و نسبت به اخذ تقاضای تفکیک از آن دفترخانه اقدام شود. سپس تقاضا نامه صادره از دفترخانه اسناد رسمی را به اداره ثبت اسناد و املاك محل تسلیم و اداره ثبت پس از بررسی پرونده ثبتی طی نامه ای متقاضی را به شهرداری محل دلالت می نماید. سپس متقاضی با معرفی نامه ثبت، به انضمام مدارک مورد نیاز از قبیل ۱ ـ سه نسخه فتوکپی سند مالکیت۲ ـ یک برگ نقشه ۲۰۰/۱ که محل ملک دقیقاً در آن مشخص شده باشد ۳ ـ مفاصا حساب دارایی ۴ ـ پایان کار ساختمان در صورت موجود بودن بنا در ملک را در صورت داخل محدوده قانونی یا حریم شهر، به شهرداری مربوطه والا به فرمانداری یا بخشداری محل مورد نظر مراجعه میکند.

-6 تکلیف شهرداری برابر قانون

شهرداری پس از اخذ مدارک و تقاضای تفکیک مستنداً به اصلاحیه ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مکلف است در ظرف مدت سه ماه نقشه پیشنهادی مالک و سایر مدارک را بررسی و در صورت مطابقت با مقررات مربوط، آن را تصویب و به اداره ثبت محل منعکس نماید.

از طرفی دیگر، شهرداری برابر مقررات حداکثر ۳ ماه فرصت دارد پاسخ لازم را به مرجع درخواست تفکیک و یا مالک کتباً ارائه نماید و الا اداره ثبت می تواند طبق نقشه ای که مالک ارائه می دهد عمل تفکیک را انجام دهد.

-7تشریفات عمل تفکیک در اداره ثبت اسناد و املاك محل

چنانکه شهرداری در مهلت تعیین شده نقشه مورد نظر را تصویب و پاسخ لازم را به اداره ثبت داده باشد اداره ثبت با وصول پاسخ شهرداری منضم نقشه تأیید شده نسبت به ثبت آن در دفتر اندیکاتور و تشکیل پرونده اقدام و جهت نقشه برداری و یا معاینه محلی به کارشناس مربوطه ارجاع و متصدی نقشه برداری با تعیین وقت قبلی و ابلاغ آن به مالک جهت عزیمت به محل مورد نظر عملیات تفکیک را شروع میکند.

بدیهی است در صورتی که محل وقوع ملک خارج از شعاع ۳۰ کیلومتر باشد به نماینده و نقشه بردار ثبت حق مأموریت تعلق می گیرد که مالک مکلف به واریز آن به حساب اداره ثبت است.

پس از انجام معاینه محلی و مطابقت ملک با ابعاد آن با اسناد و مدارک موجود نقشه مورد نظر توسط نماینده و نقشه بردار امضاء و مسئول اداره نیز صورت مجلس تفکیکی را پس از حصول اطمینان از عدم بازداشت ملک و اخذ هزینه تفکیک و کنترل عملیات انجام گرفته آن، امضاء و از طریق دبیرخانه به دفترخانه اسناد رسمی که در ابتدای شروع کار تفکیک از آن تقاضای تفکیک شده، منعکس می نماید.

-8تکلیف دفترخانه اسناد رسمی پس از انجام عملیات تفکیک

دفترخانه اسناد رسمی پس از وصول نقشه تفکیکی و تأیید اداره ثبت اسناد با تقاضای مالک نسبت به ثبت صورت معامله هر یک از قطعات تفكيك شده در دفاتر رسمی اقدام و رونوشت سند تنظیمی را جهت صدور سند مالکیت جداگانه و شش دانگ برای هر قطعه به اداره ثبت مربوطه ارسال می نماید.

-9 خقوق شرکاء در صورت هدم امکان افراز ملک

در این ارتباط ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر مي‌دارد: ملکي که به موجب تصميم قطعي غير قابل افراز تشخيص داده شود، با تقاضاي هر يک از شرکاء و به دستور دادگاه عمومی فروخته مي‌شود، صرف نظر از اینکه منشأ مالکیت وراثت یا از طریق دیگری باشد. بنابراین در صورتی که اداره ثبت و دادگاه عدم قابليت افراز آن را تشخيص دهند، در پي ارائه درخواست فروش از سوي يک يا چند نفر از مالکین، دادگاه با صدور يک دستور صرف و اعلام آن به اجراي احکام نسبت به فروش ملک مشاع اقدام خواهد نمود.

-10نکات لازم هنگام رسيدگي به درخواست‌ دستور فروش

در این مورد باید گفت؛

۱) با عنايت به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده ۹ آيين‌نامه اجرايي اين قانون، براي صدور دسـتـور فـروش ملک غيرقابل افراز، نيازي به تقديم دادخـواسـت، پـرداخـت هـزيـنـه دادرسـي، تـعيين وقت رسيدگي و در نهايت، صدور حکم نيست؛ زيرا مانند درخواست اجراي حکم مي‌باشد. هم چنین نظر به اينکه تابع تشريفات رسيدگي آيين دادرسي مدني نمي‌باشد، قابل تجديدنـظـرخـواهـي و فـرجـام‌خـواهـي نـيـسـت. ضمناً در مرحله اجرا، واحد اجراي احکام مي‌تواند براي تعيين حدود اربعه (چهار ضلع شمال، جنوب، شرق و غرب) و قيمت پايه و تنظيم کروکي و غیره رأساً اقدام نمايد.

۲(با توجه به اينکه ملک به صورت مشاعی است، به منظور تقسيم وجوه نقد حاصل از فروش ملک غيرقابل افراز دادگاه به تناسب سهام آنان، اين مبلغ را بين مالکان تقسيم مي‌نمايد. به همين جهت، اجبار به فروش را نيز مي‌‌توان نوعي تقسيم غيرمستقيم به حساب آورد.

-11 منظور از صورت مجلس تفکیکی

در صورت نیاز به تفکیک زمین و تقسیم آن به چند قطعه یا تفکیک یک مجموعه یا مجتمع ساختمانی به چند واحد آپارتمانی، امروزه به عنوان یک تکلیف در اداره ثبت شیوه ای حاصل شده که مشاعات و مشترکات تعیین شده و با استفاده از قانون تملّک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی و بخشنامه های ثبتی و دستور العمل های ارشادی، بر خلاف گذشته مشکلات در عمل حل و مرتفع شده است.

از این رو از جمله مدارکی که هنگام تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی لازم و ضروری می باشد، به غیر از تقسیم نامه و پایان کار، صورتمجلس تفکیکی ملک است که با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر، حدود اربعه ملک و نیز سهم مشاعات هنگام انتقال، مشخص می شود.

 

توضیحات بیشتر
09183774526
INFO@GILAND.IR