سقف آلمانی برای مستاجرها

گزارش «دنیای اقتصاد» از ۶ ویژگی «اجاره‌­نامه‌های حامی مستاجر» در اروپا

گیلند : رابطه موجر و مستاجر در آلمان با اجاره‌نامه‌های «نامحدود» تنظیم می‌شود که ۶ ویژگی دارد. مالکان در بازار اجاره آلمان با مدل اقتصادی برد-برد و فرمول مشخص «رشد سالانه اجاره‌بها»، اجاره‌داری می‌کنند. مستاجرها قبل از ورود به آپارتمان‌ها باید «ماراتن انتخاب از سوی موجر» را طی کنند؛ اما بعداز انعقاد قرارداد، دست بالا را پیدا می‌کنند. موجر تحت هر شرایطی نمی‌تواند به قرارداد خاتمه دهد.

املاک المان

بررسی قوانین اجاره‌ مسکن در آلمان از وجود یک چارچوب قانونی بسیار قوی برای سکونت نامحدود مستاجرها در واحدهای استیجاری خبر می‌دهد.  بررسی‌های «گیلند» از بازار اجاره مسکن در آلمان نشان می‌دهد اجاره‌نشینی در این کشور اگرچه نیازمند طی «ماراتن انتخاب» در این بازار برای آغاز دوره «سکونت نامحدود» در واحدهای استیجاری است اما چارچوب قانونی قوی موجود در این زمینه به گونه‌ای طراحی و عملیاتی شده است که می‌توان قوانین اجاره‌نشینی در این کشور را به «قوانین همراه مستاجران» تعبیر کرد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون در آلمان دو گروه قرارداد اجاره مسکن به‌طور معمول وجود دارد که متقاضیان این واحدها بسته به شرایط و نوع زندگی خود می‌توانند به بازار اجاره هر یک از این دو گروه ورود کنند.

اولین نوع قرارداد اجاره مسکن مربوط به قراردادهای با مدت زمان مشخص و محدود است. این گروه واحدهای مسکونی استیجاری معمولا واحدهای مسکونی مبله‌ای هستند که برای مدت زمان محدود و مشخص عموما در شکل اجاره‌های یک ماهه یا چندماهه به مستاجران ارائه می‌شوند. بررسی‌ها نشان می‌دهد سطح اجاره ماهانه این واحدها اندکی بالاتر از واحدهای استیجاری گروه دوم است. این گروه واحدهای مسکونی عمدتا به افراد مجرد، دانشجوها، شاغلان، مهاجرانی که به تازگی به کشور آلمان وارد شده‌اند، مسافرها و سایر متقاضیان با شرایط خاص عرضه می‌شود. اما در گروه دوم واحدهای مسکونی استیجاری با مدت زمان اجاره نامحدود وجود دارد. این واحدهای مسکونی مناسب سکونت خانوارها هستند و در قراردادهای مربوط به آنها تاریخ فسخ یا تاریخ اتمام زمان اجاره‌نشینی برای مستاجر مشخص نشده است. از این رو این قراردادها را می‌توان اجاره‌نامه‌های نامحدود معرفی کرد.

قوانین اجاره‌نشینی در آلمان که در کل می‌توان آن را قوانینی به نفع مستاجرها یا قوانین همراه مستاجرها نامید دست‌کم شش ویژگی مهم دارند که نامحدود بودن زمان اجاره مسکن برای خانوارها یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های آنها محسوب می‌شود.

طولانی بودن زمان اجاره‌نشینی در یک واحد مسکونی از سوی عمده خانوارها نقش بسیار زیادی در کنترل التهابات قیمتی در بازار اجاره دارد. در قالب اولین ویژگی، موجر نمی‌تواند در قراردادهای نامحدود اجاره مسکن برای مستاجر زمان تخلیه یا زمان خاتمه قرارداد تعیین کند.

ویژگی دوم آن است که قوانین اجاره‌نشینی در آلمان برای مستاجرها این حق را قائل است که با اخطار قبلی به موجر، به سکونت خود در واحد مسکونی استیجاری خاتمه دهد یا به اصطلاح قرارداد را فسخ کند. اما صاحبخانه تنها در شرایط خاص می‌تواند خاتمه اجاره‌نشینی خانوارهای ساکن در واحد مسکونی تحت مالکیت خود را اعلام کند.

یک مورد از موارد خاص در این زمینه احراز قصد مالک برای فروش واحد مسکونی خود است. در صورتی که محرز شود مالک قصد فروش واحد مسکونی خود را دارد می‌تواند نسبت به ارائه درخواست تخلیه به مستاجر اقدام کند. در مواردی که مستاجر به دفعات و به صورت متعدد اجاره‌بها را پرداخت نکند این موضوع نیز می‌تواند دستمایه‌ای برای ارائه درخواست تخلیه از سوی موجر شود. از سوی دیگر در صورت عدم رعایت بندهای درج شده در اجاره‌نامه موجر حق دارد خاتمه قرارداد را به مستاجر اعلام کند.

سومین ویژگی، پیش‌بینی شرایط افزایش اجاره‌بها در متن قرارداد اجاره است. چهارمین ویژگی که ارتباط مستقیم با ویژگی سوم دارد مربوط به فرمول تعیین اجاره مسکن و افزایش آن در طول زمان است. در قالب این فرمول اجاره‌بهای مسکن می‌تواند متناسب با هزینه‌های نگهداری، آمارهای مربوط به تورم اجاره، هزینه‌های بازسازی و آمارهای مربوط به تورم عمومی افزایش یابد. هر گونه افزایش اجاره‌بها خارج از این چارچوب براساس موازین قانونی ممنوع است. این موضوع باعث تعریف فرمول اجاره‌بهای در استطاعت در کشور آلمان شده است.

ویژگی پنجم وجود انجمن‌های محلی برای حمایت از مستاجران در کشور آلمان است. این انجمن‌ها با افزایش نامتعارف اجاره‌بها مقابله می‌کنند و مانع از افزایش نامتعارف نرخ اجاره می‌شوند.

ششمین ویژگی نیز مربوط به مدت زمانی است که مالک باید برای اقدام مستاجر به تخلیه واحد، به وی اعلام کند. در قالب این ویژگی هر چه مدت زمان سکونت مستاجر در واحد مسکونی بیشتر شود، امکان اخراج مستاجر از واحد مسکونی نیز ضعیف‌تر می‌شود. به‌طور مثال موجرانی که مستاجر برای مدت طولانی و برای سال‌های زیاد در واحد آنها سکونت دارد در صورت تصمیم برای تخلیه باید از ۹ ماه قبل دستور تخلیه را به وی ابلاغ کنند. این موضوع شرایط تخلیه ملک برای موجران را دشوار می‌کند و اقدامی حمایتی در بازار اجاره مسکن برای مستاجران است.

با این حال، مستاجران در کشور آلمان تا قبل از سکونت در واحدهای استیجاری باید برای انتخاب واحد و واگذاری مسکن استیجاری به آنها فرآیند نسبتا دشواری را طی کنند. در واقع می‌توان گفت مستاجرها در آلمان تا قبل از سکونت در واحدهای استیجاری با «ماراتن انتخاب» مواجهند اما به محض سکونت در این واحدها و اجاره واحد قوانین این کشور در مجموع به نفع آنها و همراه با آنها است.

در مسیر اجاره نامحدود واحدهای مسکونی در این کشور، مستاجرها فرآیندی چند‌مرحله‌ای شامل اعتبارسنجی، ارائه قراردادهای کار، سنجش سطح اخلاق و معیارهای رفتاری و شهروندی و همچنین ارزیابی تمکن مالی را طی می‌کنند و بعد از احراز تمام این شرایط واحد مسکونی به اجاره آنها در خواهد آمد. نتیجه این قوانین همراه با مستاجران در نهایت منجر به پوشش مستاجرها در این کشور با سقف آلمانی خواهد شد. به گونه‌ای که در این کشور میزان هزینه اجاره‌نشینی در مقایسه با استاندارد جهانی در سبد هزینه‌‌ای خانوار کمتر است. در دنیا استاندارد هزینه اجاره مسکن معادل ۳۰ درصد سبد هزینه‌ای خانوارها یا ۳۰ درصد درآمد آنهاست. این میزان در آلمان به‌طور متوسط ۲۳ درصد است. به این ترتیب در این کشور نه تنها قوانین اجاره‌نشینی در نهایت به نفع مستاجران است بلکه سهم اجاره‌بها در سبد هزینه خانوارها به مراتب کمتر از بسیاری از کشورهای دیگر و حتی نرخ استاند‌ارد هزینه اجاره‌بها در دنیا است.

هم‌اکنون هزینه اجاره‌نشینی در شهر تهران  به طور متوسط بیش از ۷۰ درصد درآمد خانوارها و در سایر شهرهای کشور بیش از ۴۰ درصد است.

  قوانین اجاره در آلمان

منازل اجاره‌ای بخش بزرگ و مهمی از بازار مسکن را در تمامی جهان تشکیل می‌دهند. این خانه‌ها برای افرادی که قادر یا مایل به خرید خانه نیستند و همچنین برای افرادی که واجد شرایط برای دریافت مسکن نیستند، سقفی مطمئن است. این منازل به افراد اجازه می‌دهد راحت‌تر برای کار کردن جابه‌جا شوند و با خود رشد و توسعه اقتصادی به ارمغان آورند. آلمان که بنا به آخرین آمار منتشر شده، در سال ۲۰۱۸ بالغ بر ۵/ ۴۸درصد از ساکنانش مستاجر هستند، نمونه خوبی برای پرداختن به قوانین اجاره و رابطه میان مستاجر و موجر است. قوانین اجاره در آلمان به‌طور کلی بیش از صاحبخانه‌ها، با مستاجران همراه است. مستاجران ساکن در آلمان در یک چارچوب قانونی بسیار قوی از حمایت برخوردار هستند. با این احوال، انواع مختلفی از قراردادهای اجاره و مقررات متمایز برای انواع مختلف ملک در این کشور برقرار است. در این گزارش به برخی از قوانین اجاره در آلمان پرداخته‌ایم.

  قراردادهای اجاره در آلمان

صرف نظر از ویژگی‌های ملک و مدت قرارداد، اکثر قراردادهای اجاره در آلمان از فرم استاندارد موسوم به Mietvertrag پیروی می‌کنند. این یک فرم مفصل و با جزئیات بسیار است که موارد مختلفی را در باب توافقات فی مابین لحاظ کرده است. توافقات شفاهی نیز می‌توانند از نظر قانونی در اکثر ایالت‌های آلمان لازم‌الاجرا باشند، اما اثبات آنها در صورت بروز دعاوی سخت‌تر است.

در آلمان دو نوع قرارداد اجاره وجود دارد: قراردادهای نامحدود و قراردادهای محدود. اجاره‌نامه‌های نامحدود تاریخ فسخ ندارند و مستاجر حق دارد با ارائه اخطار به چنین قراردادی خاتمه دهد، در حالی که صاحبخانه‌ها تنها در شرایط خاص می‌توانند چنین اجاره‌ای را فسخ کنند. در قرارداد اجاره محدود، تاریخ نقل و انتقال و خروج در قرارداد مشخص شده و طرفین موظف به تمدید آن پس از تاریخ انقضا نیستند. این یک مدل قرارداد رایج برای مسکن دانشجویی است، جایی که اتاق‌ها و سوئیت‌ها برای طول دوره تحصیل یا سال تحصیلی اجاره داده می‌شوند. لازم به ذکر است که اخذ هزینه‌های دیرکرد یک عمل رایج در آلمان نیست و معمولا در قراردادهای اجاره استاندارد ذکر نشده است. معمولا در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره‌بها، به مستاجران مهلت داده می‌شود.

در قراردادهای اجاره‌ای، شرایط افزایش اجاره‌بها در آینده نیز پیش‌بینی می‌شود. بنا بر قانون، صاحبخانه‌ها بعد از اولین سال اجاره، مجاز به افزایش بیش از ۲۰ درصد یا ۱۵ درصد و در برخی ایالت‌های آلمان در یک دوره سه ساله نیستند. افزایش تدریجی اجاره ممکن است در قرارداد اجاره به شکل «اجاره به صورت پلکانی» مشخص شود. به این ترتیب، قیمت اجاره مستاجر در درازمدت قابل پیش‌بینی است. علاوه بر این، مقرراتی وجود دارد که از افزایش غیرقابل توجیه اجاره‌بها برای صاحبخانه جلوگیری می‌کند. صاحبان خانه باید دلایل روشنی درباره اینکه چرا مستاجر فعلی باید مبلغ بیشتری را برای اجاره‌بهای قبلی پرداخت کند ارائه دهند. در این میان اگر مستاجر فکر می‌کند صاحبخانه مبلغی بیش از حد درخواست می‌کند، می‌تواند ادعای صاحبخانه را زیر سوال برد و در برابر آن معترض باشد. در چنین شرایطی «انجمن مستاجران محلی» به اختلاف ورود کرده و درباره حداقل هزینه‌ها و آمار اجاره‌ها در منطقه اطلاعاتی را برای صاحبخانه و مستاجر ارائه می‌دهد. به تازگی دولت محلی، قوانین‌مربوط به میزان افزایش اجاره‌بها را برای پنج سال آینده به دلیل ترکش بحران کووید- ۱۹ بر خانوارهای مستاجر تصویب کرده است. گرچه این طرح موافقان و مخالفان زیادی دارد اما بنا بر این قانون که از ماه فوریه به اجرا در‌آمده است، مالکان می‌توانند متناسب با تورم تنها ۳/ ۱درصد اجاره‌بها را در سال افزایش دهند.

از سویی دریافت ودیعه اجاره یک روش رایج در آلمان است تا صاحبخانه در برابر خسارت احتمالی به ملک یا اجاره پرداخت نشده، مصون شود. مبلغ دقیق باید در قرارداد اجاره قید شود و نمی‌تواند از اجاره سه ماهه بیشتر باشد. به عنوان یک قاعده، صاحبخانه ودیعه اجاره را در حساب پس‌اندازی جداگانه و مخصوص قرار می‌دهد و موظف است پس از پایان اجاره به همراه سود حاصله، آن را پس دهد. در سوی دیگر، مستاجرانی که کمبود نقدینگی دارند می‌توانند «بیمه سپرده اجاره» را انتخاب کنند. در این سناریو مستاجر هزینه اشتراک سالانه را پرداخت می‌کند و ارائه‌دهنده بیمه مسوول ودیعه اجاره می‌شود.

قوانین اجاره‌ای آلمان از مستاجر در برابر ادعاهای نامعقول صاحبخانه محافظت می‌کند و فسخ اجاره را فقط به دلایل خاصی محدود کرده است. موجر می‌تواند در موارد زیر اجاره را متوقف کند: اگر صاحبخانه بنا بر اقامت در ملک یا قصد فروش آن را داشته باشد؛ اگر مستاجر در موارد متعدد اجاره‌بهای خود را پرداخت نکند یا اینکه مستاجر بندهای قرارداد همچون سیگار کشیدن، نگهداری حیوانات خانگی و مواردی از این دست را نقض کند. با وجود این حتی اگر صاحبخانه دلایل کافی برای فسخ قرارداد داشته باشد، مستاجر می‌تواند آن را از طریق دادگاه یا با کمک انجمن مستاجران مورد اعتراض قرار دهد. هر چه مدت زمان سکونت در ملک بیشتر باشد، اهرم فشار بیشتری در دست مستاجر خواهد بود. مستاجران آلمانی نسبت به سایر مستاجران در اروپا از آزادی بیشتری نسبت به فضای داخلی ملک برخوردارند، برای مثال‌، نقاشی و تزئین و بازسازی مجدد ساختمان بدون نیاز به اطلاع صاحبخانه انجام می‌شود؛ گرچه این ویژگی تنها مختص به قرارداد اجاره نامحدود است.

شرایط فسخ اجاره به‌طور کامل در قرارداد اولیه تعیین شده است و هر دو طرف باید از قبل به یکدیگر اطلاع دهند. مستاجران باید قبل از فسخ قرارداد اجاره‌نامه، سه ماه قبل به صورت کتبی قصد خود را به صاحبخانه اطلاع دهند. اما صاحبخانه برای اعلام قصد خود با شرایط دشوارتری روبه‌روست و مهلت اعلام فسخ قرارداد به تعداد سال‌هایی وابسته است که مستاجر در آن ملک ساکن بوده است. اگر مستاجر کمتر از ۵ سال در ملک سکونت داشته، مدت زمان اعلام فسخ قرارداد، ۳ ماه و اگر مستاجر بین ۵ تا ۸ سال ساکن بوده، مهلتی ۶ ماهه و اگر بیشتر از ۸ سال سکونت داشته است، مهلتی ۹ ماهه برای تخلیه یا اعتراض به رای صاحبخانه خواهد داشت. با این حال اگر مستاجر شرایط توافق شده در قرارداد اجاره را نقض کرده باشد، صاحبخانه می‌تواند بدون اخطار، روند اخراج مستاجر را آغاز کند؛ گرچه همچنان حق اعتراض برای مستاجر محفوظ است. گرچه مستاجران از حمایت وسیعی در این کشور اروپایی برخوردار هستند اما صاحبان خانه در انتخاب مستاجران خود بسیار حساس هستند چرا که قراردادهای اجاره به معنای ارتباط طولانی میان این دو شخصیت حقوقی است. برای گذر از فیلتر صاحبان خانه، نه تنها تمکن مالی افراد بلکه ویژگی‌های اخلاقی نیز بسیار پررنگ است. برای درخواست اجاره، مستاجران باید مدارکی را از جمله مجوز اقامت، میزان درآمد، قرارداد کاری به همراه چک پرداخت سه ماه نخست، فرمی که در آن گواهی شده است که مستاجر به صاحبخانه قبلی خود بدهی ندارد و همچنین یک گزارش اعتباری حاضر کنند. درخواست اجاره یک فرآیند کاملا رقابتی است و اگر مستاجری درصدد پیروزی باشد باید مدارکی چون توصیه‌نامه از مدرسه فرزندان یا کارفرمای خود را به صاحبخانه ارائه دهد. این رقابت در شهرهایی چون فرانکفورت، برلین، هامبورگ، دوسلدورف، کلن، مونیخ و اشتوتگارت بسیار تنگاتنگ است.

  نهادهای حمایت‌گر بازار

در آلمان، مستاجران می‌توانند با پیوستن به انجمن مستاجران موسوم بهMietschutzbund قدرت چانه‌زنی خود را در برابر صاحبخانه‌ها افزایش دهند. بیشتر شهرداری‌های این کشور یکی از این انجمن‌ها را دارند و می‌توانند در همه سوالات مربوط به اجاره‌بها از جمله مذاکره با صاحبخانه، پر کردن فرم‌ها و ارائه مشاوره حقوقی به افراد کمک کنند. در صورت نقض حقوق مستاجران، این انجمن حتی می‌تواند از طرف واسط با صاحبخانه مذاکره کند. اکثر این دست انجمن‌ها، برای خدمات خود به هزینه عضویت نیاز دارند. از سوی دیگر صاحبان خانه نیز انجمن‌های محلی دارند که نقش چانه‌زنی را برای اعضای خود ایفا می‌کنند.

شاید در نگاه اول از خود بپرسیم حق کمیسیون چیست؟ و مالک و مستاجر تحت چه محاسباتی وظیفه پرداخت آن را دارند. این پول به چه کسی یا کسانی می بایست پرداخت شود و چرا؟ در هر معامله ی ملکی قطعا دو نفر شخص حقیقی یا حقوقی وجود دارند. یک مالک و دوم خریدار یا در این مقاله “مستاجر”. شناخت کافی از ملک و جغرافیای پیرامون آن در یک معالمه ضروری است. اینکه جزییات ملک از قبیل متراژ،.. معایب و یا مزایای آن ملک مهم است. حال این ملک از دسته خانه و آپارتمان و یا ویلا باشد و یا از دسته زمین مغازه و یا ملک تجاری باشد. از دیگر مسائل مهم موقعیتی است که ملک در آن قرار گرفته است. با توجه به تمام این کلیات و جزییات داخل آنها ملک قیمت گذاری می شود. اگر چه مسلما کسی که به عنوان مستاجر می خواهد ملک را شناسایی کند پس از بازدید اولیه تا حدودی اشرافی پیدا میکند. اما وجود یک کارشناس توانا که تسلط کامل به ملک مورد نظر داشته باشد و همچنین از مهندسی ساختمان سررشته داشته تا بتواند معایب و مزایای ملک را شناسایی کند برای هر دوطرف معامله یعنی هم مالک و هم مستاجر ضروری است.

حق کمیسیون چیست؟

پس از کارشناسی ملک توسط کارشناس و جلب رضایت طرفین قرارداد توسط او و سپس عقد قرار داد بین مالک و مستاجر، می بایست مبلغ پولی به عنوان دستمزد انجام کار تحت عنوان حق کمیسیون به کارشناس مربوطه پرداخت شود. در همه جای دنیا این مسئله امری قانونی و متداول است. این مبلغ هم از طرف مالک پرداخت می شود و هم از طرف مستاجر.

نحوه محاسبه حق کمیسیون رهن و اجاره

در چنین معاملاتی یک مبلغ اولیه به عنوان رهن در روز اول قرارداد از مستاجر دریافت می شود و نیز مصوب می شود که مبلغی تحت عنوان اجاره خانه به طور ماهیانه به مالک پرداخت شود. حق کمیسیون مشاور به این ترتیب می شود که ابتدا باید میزان رهن را به اجاره تبدیل کرد. یعنی اگر مبلغ رهن به طور مثال ۸۰ میلیون است طبق مصوبه سال ۱۴۰۰ که به ازای هر یک میلیون ۳۰۰۰۰ تومان اجاره در نظر گرفته شده است پس در ۳۰هزار تومان ضرب شود.

۱۰۰*۳۰۰۰۰=۳۰۰۰۰۰۰

حال، عدد به دست آمده با اجاره بها ماهیانه تعیین شده در قرارداد جمع بسته می شود. ۲۵٪ از عدد به دست آمده حق کمیسیون بنگاه است. نکته مهم این است که طبق مصوب صنف مشاورین املاک می بایست ۹٪ به عنوان مالیات ارزش افزوده به تمام قرار دادها اضافه شود. پس در مرحله آخر محاسبه، باید به مبلغ ضرب شده در بالا، ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز اضافه گردد. مبلغ نهایی به دست آمده حق کمیسیون مشاورین املاک می باشد. که همانطور که اشاره شد هم از طرف مالک و هم مستاجر به کارشناس املاک پرداخت می شود.

در ایران قدیم تقسیمات مختلفی در مورد زمین ها رایج  بود  و در اکثر مزارع نیاکان ما با کشاورزی و فعالیت در زمین، محصول را به نسبت حقی که داشتند تقسیم می کردند.

اگر مالکیت زمین  از آن کس دیگری بود، رعیت متناسب با کار و تلاش و سهم خود، از محصول سهم داشت و اگر مالک خود روی زمین کار میکرد،  به حاکم سهم می پرداخت و اگر خان و مالک بود بابت ابزار تولید و زمین و سایر حمایت هایی که از  رعیت داشت، سهم مشخصی دریافت میکرد.

در نتیجه اگر رعیت سال ها روی زمین مشخصی کار می کرد از سهم بیشتری بهره می برد و یا حق تقدم و حق ریشه و کار و برداشت با او بود و مالک زمین نیز ترجیح میداد که با رعیت با سابقه بیشتر کار کند.

در دِه های  ایران تقسیم زمین عمدتا طی یک سال یا چند سال بصورت بنه بندی، و  گاوبندی بود و هر کس روی بنه خود کار می کرد و سهم خود را می برد و سهم مالک نیز پرداخت میشد. رعیت و خانواده او از بنه خود دفاع میکردند و دام خود را در بنه خود به چرا میبردند و در بنه خود باغ و زراعت داشتند.

زمین های نسقی یعنی چه

تحول با اصلاحات ارضی 

اما با شروع اصلاحات ارضی در سال ۱۳۳۸مالکیت به شکل خاص در ایران شناخته شد. دولت زمین را از خان ها و مالکان بزرگ گرفت و بین رعیت های همان زمین تقسیم کرد و بر اساس میزان فعالیت و کار مردم روستا، زمین های مرغوب، نیمه مرغوب و نامرغوب تقسیم می شد و البته این تقسیم اراضی بابت لطمه زیادی به ساختار تولید و کار و فعالیت روستا شد.

عده ای از رعیت ها توان و دانش ومدیریت کافی نداشتند و قادر به اداره زمین خود نبودند و در نتیجه آن را یا رها کردند و به شهر رفتند و یا فروختند و کارگر و خوش نشین شدند و یا حق و حقوق خود را اجاره می دادند و یا با گرفتاری های جدید دست و پنجه نرم میکردند.

پراکندگی زمین ها و تکه تکه شدن زمین ها به خصوص پس از مرگ پدر خانواده و ارث بردن فرزندان، ساختار تولید روستا را ویران کرد و سلسله مراتب روستا و کار گروهی و مشاع و همکاری و تقسیم کار قبلی را ویران کرد و در نتیجه اکثریت روستا زیان دیدند و درگیری ها و اختلاف ها نیز باعث شدیدتر شدن این مشکلات شد.

اگر کشاورزی به مدت یک سال روی زمینی کار و فعالیت تولیدی انجام میداد با رعایت شرایطی طبق اصلاحات ارضی مالک مشاع روستا دراراضی مرغوب، نیمه مرغوب و پست محسوب می شد و با پرداخت اقساط ، مالکیت رسمی  در زمین دارا میشد.

در عین حال رسم تیول داری نیز برای بهبود وضع روستاییان ایران مورد توجه بود اما در یک کلام می توان گفت که اگر به جای اصلاحات ارضی، تقویت تعاونی ها و نظارت بر کار خان و رعیت صورت میگرفت نتیجه بهتری حاصل میشد.

درمهرماه ۱۳۳۱ با توجه به قانون عمرانی ۱۳۱۶ لایحه زیاد شدن سهم کشاورزان و سازمان عمرانی به تصویب رسید. اما این قوانین نیز نتوانست مشکل ساختاری تولید کشاورزی و زمین داری را حل کند و همچنان مشکلات کشاورزان و صاحبان زمین در روستاها ادامه یافت و هنوز بعد از ۵۰ سال از آن زمان بازهم شاهد ادامه دعواها و شکایت ها در مورد نسق، حق ریشه و مالکیت زمینها هستیم.

طبق برنامه های عمرانی باید در ارتباط با بومی شدن تقسیم اراضی و تولید بیشتر کار می شد اما برنامه های عمرانی نیز توفیق کمی داشت. در برنامه سوم عمرانی شرکتهای تعاونی روستایی بوجود آمد اما این تعاونی ها نیز نتوانستند مشکلات مردم و روستائیان و صاحبان زمین و ورثه آن ها را حل کنند.

فعالیت آموزشی وترویج باسپاه دانش، بهداشت روستا، احداث راه روستا، تاسیس انجمن ده از۱۳۴۲ تا ۱۳۴۶  نیز در برنامه سوم عمرانی تحت شعاع اصلاحات ارضی بود که در نهایت باعث  قشربندی روستایی شد و ضمن حل برخی مشکلات، چالشهای جدیدی را نیز ایجاد کرد.

اعتبار نسق زراعی

شاید این مقاله هم بدردت بخوره

عرصه و اعیان چیست ؟

برنامه ریزی  با هدف بهبود ساختار برای محو یا کاهش نابرابری های اجتماعی  صورت میگرفت ولی در عمل کمتر  به نتیجه رسید و نابرابری ها کمتر نشد بلکه عامل مهاجرت از روستا به شهر بود زیرا کشاورز یا پول نداشت یا زمین مرغوب نداشت و یا مجبور بود به دلیل نداشتن امکانات و حمایت های لازم روستا را ترک کند و راهی شهر شود.

به عبارت دیگر، اصلاحات ارضی و مشکلات مالکیت زمین و ساختار تولید، والبته رشد خدمات وجاذبه های شهری، باعث رشد مهاجرت ها شد و جمعیت ایران که با ۳۰ میلیون جمعیت ۲۰ میلیون در روستا و ۱۰ میلیون در روستاها داشت به خاطر مهاجرت به جایی رسیده که اکنون از ۸۰ میلیون جمعیت بیش از ۵۵ میلیون در شهرها و ۲۵ میلیون در روستا زندگی می کنند و این روند مهاجرت نشان می دهد که حقوق مالکیت و نسق و حق ریشه و… همچنان با چالش های گسترده ای مواجه است وهنوز مشکلات عمده ای در حقوق روستائیات و صاحبان زمین در روستاها وجود دارد.

نسق از نظر اصطلاحی عبارت است از حق کشاورزی برای کشت روی زمینی که مالک آن دیگری است

نسق در اصلاحات ارضی

در زمان اجرای قانون اصلاحات اراضی ایران، کسانی که مالکیت زمین‌های کشاورزی را به گونه ثبتی در دست داشتند مالک خوانده میشدند. کسانی که به گونه مشروط روی زمین‌های مالکان کار میکردند و بخشی از فراورده یا درآمد برآمده از فروش فراورده را در دست مالک قرار می‌دادند کشاورز خوانده میشدند. مساحت زمین‌های تحت تصرف و کشت کشاورزان متفاوت بود. از این روی در زمان اجرای قانون اصلاحات ارضی، مقدار دقیق زمینهای کشاورزان آماربرداری شد. مساحت سندهای صادر شده برای کشاورزان بر پایه نسق آنان در فرم‌های آماری تعیین می‌شد.

در مورد نسق زراعتی و حقوق مکتسبه از آن توسط زارع در ماده اول قانون اصلاحات ارضی چنین گفته شده بود:

زارع کسی است که مالک زمین نیست یا دارا بودن یک یا چند عامل زراعتی شخصاً یا به کمک افراد خانواده خود در زمین متعلق به مالک مستقلاً زراعت می‌کند و مقداری از محصول را به صورت نقدی یا جنسی به مالک می‌دهد.

نسق زراعی یک کشاورز عبارت است از مقدار زمین‌های تحت تصرف و کشت وی در زمان اجرای قانون اصلاحات ارضی در ایران، که برای کشت و آبادانی آن اقدام نموده باشد

نسق‌داری

نسق‌داری یا حق داشتن نسق قابل انتقال و موروثی بوده‌است. دهقان حقی دائمی نسبت به قطعه زمین داشت. دهقانان حق فروش زمین را بنا به شرایط قرارداد مابین خود دارا بودند. سرنسقی عبارت بود از بهایی که دهقان بابت حق کشت زمین به کدخدا میداد.

ارباب می‌بایست به حق دهقان برای زراعت، احترام می‌گذاشت . اگر ارباب دهقانی را اخراج می‌کرد، باید هزینه خسارت را پرداخت می‌کرد. از این روی این حق، می‌توانست دائمی به معنای واقعی آن نباشد. اما این حق نسق بود که دهقان را نسبت به خوش نشین، برتری می‌داد. تنها رعیت‌ها حق نسق داشتند.

تبدیل نسق به سند

نسق در بعد از انقلاب

نسق بر پایه لایحه قانون واگذاری و احیا زمین‌ها، مصوب ۲۶ فروردین ۱۳۵۹، عبارت اسست از عملکرد آبادانی کسی که به  ‌آبادی زمین اقدام کرده ‌است.

نسق چیست , سند نسق چیست,نسق ,زمین های نسقی یعنی چه , سند نسخ چیست, نسق یعنی چه, فرق سند با نسق, زمین نسقی چیست, فرق سند با نسق چیست,نسق معتبر چیست , نسخ زمین چیست,ملک نسقی چیست ,سند نسقی چیست ,زمین نسق چیست , نسق زمین چیست, خانه نسقی چیست, زمین نسق دار یعنی چه, سند نسقی چیست؟,معنی نسق زراعی , نسخ زمین, معنی نسق,نسق مسکونی , نسق زراعی چیست, نسق یعنی چی, نسخ زمین کشاورزی چیست,سند نسق,حق نس چیست,زمین نسق,نسق یعنی,نسق زمین,نسقی چیست,نسخ ملک چیست,نسق ملک چیست,معنی نسقی,نسق زمین مسکونی,نسقی یعنی چه,منظور از زمین نسق چیست,زمین نسقی,نسخ یا نسق,ملک نسقی یعنی چی,زمین نسق یعنی چه,مدرک نسق چیست,سند نسخ,معنی نسق چیست,نسق معنى,زمین نسق دار,نسق معنی,معني نسق,صاحب نسق يعني چه,نسق به چه معناست؟,خرید زمین نسق دار,معنی کلمه نسق زراعی,معنى نسق,نسق کشی چیست,نصق,نسق به چه معناست,نسق یا نسخ,نسق کشی یعنی چه,معنای نسق,حق نسق,معنی کلمه نسق چیست,نسق زراعی یعنی چه,نمونه نسق زمین,سند نسق زراعی چیست,سند نسقی,صاحب نسق چیست,اپارتمان نسقی یعنی چه؟,نسق زراعی,نحوه خرید زمین نسقی,معنی نسق در املاک,مفهوم نسق,ملک نسق دار یعنی چه,معنی سند نسخ,نمونه نسق زراعی,نمونه سند نسق زراعی,معنی کلمه نسق,نسخی چیست,نسق گیری,زمین یعنی چی,معنی نسق کشی,نسقی,نسخی یعنی چه,زمین زراعی چیست,نسق کشیدن یعنی چه,منظور از نسق زراعی چیست,نسق کشاورزی,معنی نصق,زمین یعنی چه,نسق کشی,کلمه نسق یعنی چی,اراضی نسقی,جمع نسق,ملک نسقی,حق نگهداری زمین,منظور از بر زمین چیست,معنی نسق گرفتن,سند بدون ریشه چیست,سند بدون ریشه یعنی چی,تبدیل نسق به سند,تعريف نسق,shorturl.at,cutt.ly,bitly,tinyurl,,,

امروزه کانال کشی ( کانال سازی ) و تعبیه دریچه کولر در داخل ساختمان های مختلف، به یکی از برنامه های اجرایی ضروری مهندسین و پیمانکاران ساختمان ها ( تهویه نظری ) در جهت افزایش میزان آسایش افراد تبدیل شده است.

نکات حقوقی خرید زمین

خرید زمین کشاورزی خواسته بسیاری از افراد علاقه مند به کشاورزی میباشد . فضایی که ذوق و اشتیاق کشاورزی را در آن پیاده کنند. از ابتدای بشریت کشاورزی هسته اصلی تامین مواد غذایی مردم بود. تغییر زیاد تکنولوژی تاثیر زیادی در کشاورزی داشته است مانند تغییرات روش های شخم زدن از ساده ترین تا پیشرفته ترین حالت ….با پیشرفت کشاورزی، بسیاری ازعلاقه مندان کشاورزی که در شهرهای بزرگ ساکن می باشند به فکر خرید زمین در شمال هستند. . یکی از اهداف این دسته از افراد سرمایه گذاری بر روی زمین کشاورزی با هدف اشتغال بعد از بازنشستگی میباشد،اما خرید زمین های کشاورزی نیازمند اطلاع از موارد مهمی است تا خریدی آگاهانه داشته باشید. در این مقاله از وبسایت گیلانلندز با تعریف و ویژگی های زمین های کشاورزی, علل مهم عدم تغییر کاربری زمین های کشاورزی ،مزایا و معایب خرید زمین کشاورزی و نکات مهم خرید زمین به ویژه نکات حقوقی خرید زمین های کشاورزی و در آخر آخرین اخبار تغییر کاربری و ساخت و ساز در زمین های کشاورزی را توضیح داده ایم. با ما همراه باشید .

تعریف زمین کشاورزی
زمین کشاورزی یا کُرزه یا لَته ناحیه‌ای در خشکی است که به منظور کشاورزی به عنوان یکی از موارد زیر بهره‌برداری می‌گردد:
چراگاه
کشتزار
کشت محصول
زمین کشاورزی می‌تواند به صورت طبیعی آبیاری گردد (دیمی) یا به‌وسیله یک منبع آبی (آب روان یا تلنبه‌کردن آب زیرزمینی)

زمین در شمال

ویژگی های یک زمین کشاورزی مناسب
کشاورزی می تواند به عنوان استفاده سیستماتیک و کنترل شده از محیط زیست به منظور بهبود وضعیت انسان و تامین مواد غذایی مورد نیاز آن تعریف شود.

زمین کشاورزی نیز بخشی از زمین است که به دلیل توانایی آن برای رشد محصولات غذایی در آن کشاورزی صورت می گیرد.

منابع زمین های کشاورزی و گیاهان زراعی قابل رشد، همگی مبتنی بر ترکیبات خاک و آب و هوا هستند و می توانند برای محصول مورد کشت چشم اندازهای متفاوتی را تعریف کنند.

شناخت ویژگی های زمین های کشاورزی و شیوه های مدیریت آن مربوط به بررسی پتانسیل و محدودیت های زمین کشاورزی می باشد.

در ادامه این مقاله به بررسی ویژگی های یک زمین مناسب برای کشاورزی می پردازیم.

خاک زمین های کشاورزی
دانستن نوع خاک زمین در اولویت اول قرار دارد چرا که خاک محل جایگیری و همچنین منبع تأمین آب و مواد مغذی برای محصول کشاورزی است و اکسیژن مورد نیاز آن توسط خلل و فرج موجود در خاک به گیاه می رسد. بنابراین کیفیت خاک می تواند تاثیر به سزایی در تولید سودآورترین محصول داشته باشد پس اولین اقدام برای شناسایی زمین مناسب بررسی نوع خاک آن است.

همچنین شما باید از ویژگی ها و محدودیت های خاک زمین کشاورزی مطلع باشید.

خاک از نظر PH به سه دسته اسیدی، خنثی و قلیایی تقسیم می شوند که مهمترین PH خنثی می باشد. بنابراین اگر زمین از PH مناسب برخوردار نباشد، باید ببینیم چقدر سرمایه گذاری زمان و پول برای تغییر شرایط کنونی لازم است. علاوه بر این خاک منطقه باید از عمق کافی برخوردار باشد. هرچه عمق خاک بیشتر باشد، درختانی با ریشه های عمیق تر را می توان کشت کرد. بر عکس هر چه عمق خاک کمتر باشد باید گیاهانی با ریشه کوتاه تر مانند گیاهان داروئی کشت شود.

بافت خاک نیز از اهمیت زیادی برخوردار است و شامل رسی، شنی، شنی رسی، لومی و… می شود که در احداث نوع گونه گیاهی باید در انتخاب نوع آن دقت لازم را داشت تا امکان تولید اقتصادی محصول فراهم گردد.همچنین شما نیازمند بررسی شوری خاک زمین مورد نظر نیز هستید چرا که شوری خاک به عنوان یک عامل محدود کننده برای رشد گیاهان شناخته شده است.

زیستگاه و شرایط آب و هوایی زمین های کشاورزی
همانطور که می دانید گیاهان زراعی برای رشد و نمو و تکامل مراحل رشدی خود نیازمند شرایط مناسب آب و هوایی هستند. جهت مشخص نمودن ناحیه های هواشناسی کشاورزی از شاخص هایی نظیر دما، بارش، ارتفاع از سطح دریا، نوع محصول استفاده می شود و بر این اساس کشور ایران به شش ناحیه آب و هوایی کشاورزی تقسیم شده است.

یکی از عوامل آب و هوایی اثر گذار در انتخاب زمین کشاورزی، میزان بارش آن منطقه است.چرا که بارندگی تامین کننده رطوبت مورد نیاز گیاهان زارعی است. در مناطقی که بارش متوسط سالانه کمتر از ۳۰۰ میلیمتر باشد معمولا رطوبت کافی برای گیاه درخاک ذخیره نمی شود.

نزدیکی زمین های کشاورزی به خدمات مورد نیاز و دسترسی آسان پرسنل
یکی از مواردی که در انتخاب زمین کشاورزی از اهمیت زیادی برخوردار است نزدیکی زمین به بازار ، مشتریان ، نیروی کار و خدمات پشتیبانی و تامین کالاست در غیر این صورت منابع مالی و زمانی زیادی صرف تامین موارد گفته شده خواهد شد.

جهت زمین های کشاورزی
جهت و مقدار تابش نور خورشید باید در تمام نقاط زمین بررسی شود. مثلا دقت کنید که آیا در زمین کشاورزی مناطق سایه دار وجود دارد؟

تپه ها، درختان و ساختمان ها می توانند مشکلات سایه ای ایجاد کنند. باید توجه داشته باشید که شما در تابستان متوجه مشکلات مربوط به سایه ها نمی شوید، اما بعد از آن در فصلی که خورشید در آسمان پایین تر است، این مشکل تشدید خواهد شد.

چرا که زمین های مخصوص تولید سبزیجات باید در نور کامل خورشید قرار بگیرند. این بدان معنی است که آنها باید حداقل ۶ ساعت از روز از  نور مستقیم خورشید بهره مند شوند. دسترسی کمتر به نور، رشد گیاهان را کاهش می دهد و در نتیجه عملکرد شما کاهش می یابد.

شیب زمین های کشاورزی

توجه داشته باشید که در راه اندازی باغات دیم جهت کاشت گیاهان زراعی مثل گندم ، نخود و غیره زمین هایی با شیب کمتر از ۸ درصد مورد نیاز است چرا که در زمین های با شیب بالاتر از ۸ درصد معمولا در اثر باران و تولید رواناب فرسایش خاک به وجود می آید به ویژه برای زراعت گندم دیم.

لازم است بدانید هنگامی که در جهت شیب زمین شخم زده شود ، فرسایش با شدت بیشتری اتفاق می افتد. بنابر این در صورت مناسب بودن سایر شرایط زمین کشاورزی باید فرسایش خاک و جاری شدن رواناب نیز کنترل  شود. همچنین در این اراضی ، شیب زمین می تواند به هدایت رواناب و جمع آوری آن به مخازن یا پای درختان کمک کند.

بررسی وزش باد و نسیم در زمین های کشاورزی

آیا اغلب نسیم یا باد در زمین کشاورزی شما می وزد؟ برای تولید کنندگان سبزی، باد های قوی می توانند تونل های بزرگ و پوشش های ردیف را از بین ببرند. از سوی دیگر، یک نسیم آرام می تواند برگ های گیاهان خشک را جدا کند  و از شیوع بیماری بین گیاهان جلوگیری کند،. پس نسیم سبک می تواند یک مزیت باشد. اما بادهای قوی موجب فرسایش خاک خواهد شد.

فشار علف های هرز در زمین های کشاورزی

شناسایی راهکارهایی برای غلبه بر محدودیت های مرتبط با علف های هرز، از جمله هر گونه علف های هرز و تهاجمی موجود از دیگر موارد مهم در بررسی زمین کشاورزی است و در این خصوص شما باید بدانید که علف های هرز زمین کشاورزی مورد نظر شما از چه نوع و چند ساله هستند.

بررسی آلودگی زمین های کشاورزی
برای ، شما نیازمند انجام یک آزمایش جامع خاکی هستید. اطلاعات مربوط به “تست های محیط زیستی” می تواند شامل ضایعات صنعتی، سرب، آرسنیک، جیوه و غیره باشد.

منابع آبی زمین های کشاورزی
منابع آبی زمین کشاورزی را شناسایی کنید و اطمینان حاصل کنید که آب کافی برای استفاده شما وجود دارد. مثلا برای تولید سبزیجات، در طول فصل اصلی رشد، حداقل یک تا دو اینچ آب در هفته نیاز دارید. یک اینچ آب برای یک هکتار ۲۰،۰۰۰ گالن آب است! چاه ها و رودخانه ها می توانند یک منبع مناسب آبی را فراهم آورند.

تعیین مرزهای زمین کشاورزی

شناسایی تمام مرزها برای تعیین اندازه زمین های قابل استفاده مهم است. بنابراین برای مشخص کردن مناطق حساس موجود، دور زمین خود حصار بکشید. برای مثال، فعالیت های کشاورزی در نزدیکی یک جریان یا تالاب محدود می شود که می تواند به عنوان یک مرز در نظر گرفته شود.

اگر صاحب زمین با مکان های دقیق مرزی آشنا نیست، می توانید از نقشه های هوایی که مرزها را در محل تعریف می کند استفاده کنید.

سوابق زمین کشاورزی
شما باید هر گونه سوابق مربوط به استفاده از زمین در گذشته را در صورت موجود بودن بررسی کنید. این سوابق عبارتند از: نتایج آزمون خاک، سوابق کاربرد سیستم های آفت کش، نتایج آزمایشات کیفیت آب آبیاری ، طرح های سیستم های فاضلاب و مجوز ها…

علت عدم تغییر کاربری زمین های کشاورزی و باغات

دو موضوع : ” منع تغيير كاربري ” و همچنين ” ممنوعيت تفكيك كمتر از حد نصاب ” اراضي كشاورزي و باغات، دو مقوله مهم به شمار میروند.

زیرا تغيير كاربري زمین های کشاورزی آثار منفي طبيعي، اقتصادي، سياسي، علمي يا فرهنگي به دنبال خواهد داشت .

و اراضي كشاورزی املاكي دانسته شده، كه عمليات زراعت، باغداري يا تاك داري (Agriculture, Horticulture, Viticulture) به صورت تقريباً مداوم، بر روي آنها انجام مي گيرد. و يا به دليل شرايط ويژه، اين اراضي براي امر كشاورزي استعداد فراواني دارند.

و همچنين مهمترين اثر منفي اقتصادي كوچك تر شدن اراضي، بحث افزايش غير منطقي هزينه توليد در واحد سطح است . بطوري كه در كشور ما ۸۴ درصد بهره برداران كشاورزي، حدود ۲‎/۴هكتار زمين در اختيار دارند.

خرید زمین های کشاورزی

مزایای خرید زمین کشاورزی
یکی از بهترین مزیت های خرید زمین کشاورزی ملموس بودن آن برای سرمایه گذاران است. مزیت زمین کشاورزی در مقایسه با ریسک بازار سهام بهتر درک می شود. همچنین درامد و سود حاصل از فروش محصولات شامل مالیات نیست و استهلاک ندارد.

یکی دیگر از مزیت های عالی خرید زمین کشاورزی امکان اجاره دادن آن است. همچنین می توانید در آن کشاورزی کنید یا با اجاره دادن زمین محصولات حاصل از کشاورزی را شریک شوید و درامد کسب کنید.

با این کار خیالتان هم راحت است که به خوبی از زمین محافظت می شود. در بلند مدت نیز می توانید به سود زیادی برسید.

می توانید زمینتان را تقسیم کنید و قسمت هایی از آن را با دریافت سود کافی بفروشید طی چند سال گذشته ارزش زمین کشاورزی با بالا رفتن قیمت مواد غذایی، افزایش چشمگیری داشته است.

معایب خرید زمین کشاورزی
از معایب اصلی خرید زمین کشاورزی شاید تغییر در سبک زندگی باشد. شاید مجبور شوید که نزدیک به زمین کشاورزیتان باشید. رفت و آمدهای منظم برای مطمئن شدن از وضعیت زمین کشاورزی ممکن است زمان زیادی برای شما ببرد. به ویژه اگر موقعیت زمین کشاورزی در فاصله دوری از مکان زندگی شما باشد. مگر اینکه دوستی قابل اعتماد در نزدیکی زمین کشاورزیتان داشته باشید تا از آن محافظت کند.

اگر قصد دارید زمین کشاورزیتان را به کشاورز اجاره دهید یادتان باشد که سود حاصل از آن کاملا بستگی به کیفیت محصولات پرورش داده شده دارد. متغیرهای مختلفی از جمله وضعیت آب و هوا، میزان آب بر تولید محصول تاثیر می گذارد و درامد حاصل از آن را غیر قابل اعتماد می کند.

نکات قابل توجه در هنگام خرید زمین کشاورزی
در هنگام خرید یک زمین کشاورزی یا سرمایه گذاری در آن حتما به چند نکته توجه کنید. آیا بودجه کافی برای سرمایه گذاری دارید؟ آیا آدم صبور برای سرمایه گذاری بلند مدت هستید؟ آیا در هنگام خرید یا فروش زمین کشاورزی می توانید منطقی عمل کنید و احساسات را کنار بگذارید؟

پتانسل خریدتان را در نظر بگیرید
در هنگام خرید زمین کشاورزی میزان بودجه بسیار مهم است. بسیاری از سرمایه گذاران اقدام به خرید ملک می کنند بدون اینکه پولی از کسی قرض بگیرند. اما بسیاری هم هستند که با قرض کردن و زیر بدهی رفتن شروع به سرمایه گذاری می کنند. وام دهنده همه جا وجود دارد. اما به نظر من وام دهنده ای را انتخاب کنید که ویژگی های یک زمین کشاورزی را بداند و درک کند.

خرید زمین کشاورزی یک سرمایه گذاری بلند مدت
به طور عمده خرید زمین کشاورزی یک سرمایه گذاری بلند مدت است. غالبا مردم تمایل دارند در بازار سهام شرکت کنند. جایی که میزان ریسک و پاداش بالا است و بازده زیاد در زمان کوتاه می دهد. پرورش محصول و شکوفایی آن پروسه ای زمانبر است.

بسیاری از سرمایه گذاران زمین را می خرند و برای مدت طولانی آن را نگه می دارند تا بیشترین بازده را از آن کسب کنند.

اکثر آنها زمین را برای بیش از ۱۰ سال نگه می دارند تا بازدهی آن را ببینند. چرخه اقتصاد زمین کشاورزی شبیه به چرخه اقتصاد است و بالا پایین زیاد دارد.

برای دیدن پتانسیل واقعی یک زمین کشاورزی حداقل باید آن را برای ۵ سال نگه دارید.

برخی از محصولات مانند پسته ممکن است ۳ الی ۴ سال طول بکشد تا محصول دهد و گاهی اوقات برای رسیدن به پتانسیل کامل تولید این محصول ده سال زمان لازم است.

با این حال تقاضای مداوم برای غذا وجود دارد. بنابراین این نوع سرمایه گذاری می تواند رشدی ثابت و آرام برای پس انداز شما داشته باشد.

زمین جنگلی در شمال

راه های سرمایه گزاری بر روی زمین های کشاورزی

با خرید زمین کشاورزی چندین راه برای سرمایه گذاری در اختیار دارید. راه های زیادی برای دریافت سود از زمین کشاورزی وجود دارد و شما می توانید بسیاری از آنها را بطور همزمان انجام دهید. سرمایه گذاران می توانند درامد حاصل از برداشت سالانه محصول را داشته باشند.

راهنمای خرید زمین در شمال

علاوه بر این ارزش یک زمین خوب و با کیفیت در گذر زمان افزایش می یابد. بنابراین نگهداری خود زمین نیز می تواند ارزش آن را بالا برد و بازدهی لازم را برای شما داشته باشد. با در نظر گرفتن موارد زیر، سرمایه گذاری شما در زمین کشاورزی بهتر جواب دهد:

رفتن بسوی کشاورزی ارگانیک
کشت برنج همزمان با پرورش ماهی و اردک در زمین کشاورزی
رشد و پرورش محصولات با سودآوری و تقاضا بالا
ساخت و بهسازی در زمین ( ایجاد ساختمان یا سازه ها)
بیمه محصولات زمین های کشاورزی
بیمه محصولات سرمایه گذاران را محافظت می کند: شاید شرایط بد آب و هوا شما را در خرید زمین کشاورزی دچار تردید کند. به همین دلیل بیمه محصولات برای محافظت از کشاورزان و سرمایه گذاران ایجاد شد. اگر محصولات بنا به دلایل طبیعی یا کاهش قیمت محصولات خراب شود کشاورزان می توانند ز طریق بیمه وجهی دریافت کنند از این رو سرمایه گذاران می توانند بازده سالیانه خود را داشته باشند.

نکته دیگری که قبل از سرمایه گذاری در زمین کشاورزی باید به آن توجه داشته باشید این است که اگر قصد خرید زمین کشاورزی به همراه ساخت خانه در آن دارید حواستان باشد.

زیرا برخی قوانین ساخت خانه در زمین کشاورزی را محدود می کند. برای مواجه نشدن با این مشکلات قانونی، قبل از خرید زمین کشاورزی به این موارد توجه کنید.

آخرین اخبار در خصوص نکات حقوقی خرید زمین های کشاورزی
سازمان امور اراضی طی اطلاعیه‌ای اعلام کرد، ساخت و ساز در زمین‌های کشاورزی بدون مجوز ممنوع است.

سازمان امور اراضی کشور همزمان با فرارسیدن تعطیلات عید سال نو و آغاز سفرهای نوروزی مردم، در اطلاعیه‌ای اعلام کرد: با توجه به فعالیت سودجویان و تبلیغات گسترده در زمینه خرید و فروش زمین برای ویلاسازی به‌ویژه در روزهای آغازین سال نو، ساخت و ساز در زمین‌های کشاورزی بدون مجوز ممنوع و لازم است مردم به موارد ذیل توجه کنند؛

با توجه به افزایش فعالیت سودجویان و دلالان و تبلیغات گسترده در زمینه خرید و فروش زمین برای ویلاسازی و افزایش ساخت و ساز و تغییر کاربری اراضی به‌ویژه در ایام نوروز، مردم ضمن حفظ هوشیاری، آگاه باشند بر اساس قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی، هرگونه تغییر کاربری اراضی کشاورزی و ساخت و ساز در مزارع و باغ ها بدون مجوز سازمان جهاد کشاورزی ممنوع است و با متخلفان، طبق قانون برخورد خواهد شد.

احداث گلخانه، دامداری، مرغداری، استخر پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه‌های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها نیازمند دریافت مجوز از سازمان جهاد کشاورزی استان است.

صدور مجوز یا پروانه ساخت و ساز در اراضی کشاورزی توسط شهرداران، بخشداران، دهیاران و دیگر مسئولان، مشروط به اخذ نظر سازمان جهاد کشاورزی استان ذی‌ربط است و متخلفان برای اعمال قانون به محاکم قضایی معرفی خواهند شد.

گواهی‌های صادره مبنی بر احداث بنا یا دیوار کشی اراضی زراعی و باغی توسط شورای اسلامی محل یا سایر دستگاه ها وجاهت قانونی ندارد و مانع از برخورد با متخلفان نخواهد شد.

واگذاری خدمات زیربنایی مانند آب، برق، گاز و تلفن در خارج از محدوده شهرها منوط به کسب مجوز از سازمان جهاد کشاورزی است.

تغییر کاربری و تبدیل اراضی زراعی، باغی و اراضی بایر دارای سابقه کشت و کار واقع در حریم شهرها و خارج از آن ممنوع است و متخلفان پس از معرفی به محاکم قضایی به پرداخت جزای نقدی و قلع و قمع بنا و مستحدثات و اعاده زمین به وضع اولیه محکوم خواهند شد.

بهترین برج ساحلی شمال

منبع خبر : خبرگزاری ایرنا

آخرین اخبار مرتبط با تغییر کاربری اراضی کشاورزی

تکلیف زمین‌های کشاورزی برای تغییر کاربری تعیین می‌شود!

معاون سازمان امور اراضی کشور اعلام کرد که با مصوبه روز گذشته هیات وزیران در خصوص تعیین تکلیف برای تغییر کاربری اراضی کشاورزی در استان‌های شمالی و قوانین موجود، تا سه سال آینده وضعیت پرونده‌ها در این زمینه در استان‌های شمالی و دیگر استان‌ها مشخص می‌شود.

فرید سیدی‌نژاد اظهار کرد: مصوبه روز گذشته هیات وزیران در خصوص طرح کاهش خسارات ناشی از تغییر کاربری اراضی کشاورزی در استان های شمالی کشور، هماهنگی‌های بین سازمانی و بین دستگاهی سریع‌تر و بهتر صورت می‌گیرد و مقرر شده که کارگروه ویژه‌ای در این استان‌ها با عضویت دستگاه‌های متولی از جمله وزارت جهاد کشاورزی، وزارت راه و شهرسازی، وزارت کشور، سازمان محیط زیست و دادستانی با مسئولیت وزارت کشور تشکیل شود چرا که در این استان‌ها تولید کننده بخش عمده و مهمی از فضای کشور هستند و باید هر چه سریع تر در این زمینه تصمیم‌گیری شود.

تغییر کاربری زمین کشاورزی
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، وی افزود: در دولت یازدهم نیز موفقیت‌های بسیاری در زمینه تعیین تکلیف تغییر کاربری اراضی کشاورزی و اجرای احکام قلع و قمع اراضی کشاورزی به دست آمده که در راستای قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی و اصلاحات بعدی آن بوده است.

معاون حفظ کاربری اراضی و یکپارچه‌ سازی سازمان امور اراضی کشور با تاکید بر اینکه همه باید بدانند که هر گونه تغییر کابری اراضی کشاورزی باید با مجوز دستگاه های متولی به ویژه وزارت جهاد کشاورزی صورت گیرد، گفت: بر اساس قوانین موجود از سال ۱۳۷۴ به بعد که قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی تصویب شده است، هر گونه تغییر کاربری در اراضی کشاورزی مشمول جریمه تا سه برابر می شود.

پس از اصلاحیه سال ۱۳۸۵ به غیر از جریمه یک تا سه برابری قلع و قم ساخت و ساز غیرمجاز صورت گرفته نیز مورد تاکید قرار گرفته است که حالت بازدارندگی پیدا کند.

املاک گیلان مرجع خرید و فروش زمین در شمال

سیدی‌نژاد افزود: در قانون مجازات استفاده‌کنندگان غیرمجاز از خدمات آب، برق، تلفن و گاز مصوب ۱۰ خرداد ماه امسال آمده است که از تاریخ ابلاغ قانون سه سال برای تعیین تکلیف تغییر کاربری این اراضی فرصت وجود دارد و دستگاه‌های متولی موظفند در این بازه زمانی این کار را انجام دهند و حتی مسئولانی که در زمینه این قانون تاکنون مجوزی صادر کرده‌اند نیز مورد برخورد قرار خواهد گرفت.

بنابراین استان‌های شمالی نیز مانند دیگر استان‌های کشور از نظر قانون باید تکلیف‌شان در این زمینه تا سه سال آینده مشخص شود.

هیات وزیران در جلسه روز چهارشنبه طرح کاهش خسارات ناشی از تغییر کاربری اراضی کشاورزی در استان های شمالی کشور تصویب کرد که بر اساس این مصوبه وزارتخانه های جهادکشاورزی، راه و شهرسازی و کشور و سازمان حفاظت محیط زیست مکلف شدند کلیه ظرفیت ها و احکام مندرج در قوانین و مقررات برای جلوگیری از تخریب و تغییر کاربری اراضی کشاورزی و تخریب محیط زیست واقع در محدوده، حریم و خارج از حریم شهرهای استان های گیلان، مازندران و گلستان را به کار گیرند و وظایف خود در این زمینه را اعمال کنند.

هیات وزیران، وزارت جهادکشاورزی را نیز مکلف کرد در حریم و خارج از حریم شهرهای شمالی کشور و در چارچوب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، اقدام قانونی برای قلع و قمع بنا و مستحدثاتی که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز روی محدوده های مربوط ایجاد شده است را انجام دهد و وزارت کشور با لحاظ موخر بودن آن قانون نسبت به قانون شهرداری و اصلاحات بعدی آن، از ارجاع این موارد و پرونده ها به کمیسیون های مربوط به قانون شهرداری اجتناب نمایند.

همچنین کلیه دستگاه های اجرایی موظف شدند ضمن همکاری با کارگروه ویژه ای که به منظور هماهنگی و برخورد مؤثر با تخلفات ساخت و ساز در شهرهای یاد شده تشکیل می شود، از ارائه هرگونه خدمات زیربنایی به ساخت و سازهای غیرمجاز خودداری کنند.

منبع خبر :سایت آگهی فروش

املاک گیلان سایتی مطمئن در زمینه فروش زمین در شمال کشور می باشد. این سامانه سعی دارد تا شما در زمینه خرید و فروش بدون واسطه و مطمئن زمین راهنمایی نمایید، تا با صرف کمترین وقت و هزینه به مقصود خود برسید.

جهت دریافت پاسخ سوالات خود در زمینه خرید و فروش زمین در شمال ،ساخت ویلا و …با مشاور ما تماس بفرمایید.

تلفن تماس :۰۹۰۲۷۰۸۷۰۱۳  علی احمدپور

سرمایه گذاری در خرید زمین:

زمین همواره در طول تاریخ به عنوان یک عنصر با ارزش شناخته شده است. امروزه در علم اقتصاد به عناصری چون زمین ، نفت، طلا و فلزات گرانبها و چیز هایی از این دست سرمایه حقیقی گفته می شود. زیرا این عناصر به خودی خود و ذاتا دارای ارزش برای زندگی بشر هستند و تقریبا هیچ گاه ارزش خود را در طول زمان از دست نمی دهند.

مزیت های خرید زمین:
از این رو خرید زمین به عنوان یکی از راه های اصلی سرمایه گذاری محسوب می شود. با پیشرفت و سرازیر شدن امکانات در منطقه گیلان و مشخصا در منطقه آزاد انزلی و با توجه به طبیعت بکر و مستعد آن فرصتی استثنایی برای خرید زمین و سرمایه گذاری در امر ساخت و ساز در این منطقه توریستی و کمک به پیشرفت روز افزون بافت شهری آن شکل گرفته است.

تعریف عمومی تسطیح(landleveling)

هموارسازی، صاف کردن و ایجاد شیب مناسب در زمین با در نظرگرفتن ضریب نفوذ پذیری و بافت خاک، جهت جلوگیری از فرسایش سطحی و تندآب و بوجودآوردن شرایط یکسان و هماهنگ توزیع آب در یک عمق، در سراسر مزرعه به عقیده پروفسورMichael salasr از دانشگاه لوئیزیانای آمریکا از تسطیح، ایجاد شیب در یک اندازه معین برحسب بافت و ساختمان خاک به منظور نفوذ مناسب (هوا، آب، ریشه) زهکشی خوب و بهبود بخشیدن به توزیع یکنواخت مواد غذایی، آب و افزایش راندمان آبیاری ثقلی است.

هموارسازی (landleveling , landforming ,landgrading)

یک اصطلاح کلی برای هموارسازی و صاف کردن زمین بر اساس عوارض طبیعی، کاری که سالهاست به صورت سنتی در کشور ما با انواع ماله و موادهای متنوع انجام میشود.

تسطیح علمی(دقیق) landsmoothing , landplaning))

تسطیح دقیق با در نظرگرفتن شیب به طوری که خطا به صفر نزدیک شود که دقیق ترین نوع تسطیح است. در این روش نقاط زمین هم ارتفاع شده و یک سطح کاملاٌ مستوی با شیب یکسان ایجاد میشود.

ماشین های تسطیح

اصولاً ماشین های تسطیح در گروه ماشین های سنگین خاکورزی در عملیات زراعی قرار دارند، تسطیح در زمین های ناهموار توسط ماشین های مکانیکی و کنترل دستی با وزن زیاد میتواند باعث فشردگی لایه زیرین و جابجایی حجم بسیار زیادی از خاک گردد و در صورتی که به عمق خاک زراعی توجه نشود صدمات قابل توجهی را به پتانسیل زراعی و ساختمان خاک وارد کند، به همین دلیل حذف ماشین های سنگین مکانیکی و جلوگیری از خاکبرداری های عمق عرصه هاي نباتی و مرغوب خاک، میتواند به افزایش کیفی خاک کمک کند. انواع اسکرپیرهای خودرو بلدوزر و گریدرها در این گروهند.

معرفی مجموعه کنترل لیزری در ماشین های تسطیح                        

۱- فرستنده (transmitter )

این دستگاه به عنوان مولد اشعه و دارای یک دیود تولید نور لیزر است که توسط باطری ۱۲ ولتی کار میکند. مولد اشعه یسته به نوع دستگاه فرستنده، دیود تولید لیزر را با سرعت قابل تنظیم از ۰ تا ۱۲۰۰ دور در دقیقه، حول محور عمود بر سطح مزرعه می چرخاند و یک صفحه ی مجازی از پرتو لیزر با قدرت ۱ تا ۵ میلی وات و فرکانس ۶۴۵ تا۷۰۰ نانومتر در یک باند به قطر ۵ تا ۱۲ میلیمتر را در ارتفاع مشخص، بالای سطح مزرعه تشکیل می دهد. این باند از نور لیزر کار کنترل و هدلایت سنسورهای گیرنده در ماشین تسطیح را بر عهده دارد.

۲- گیرنده (receiver)

گیرنده که تنظیم کننده اتوماتیک ارتفاع تیغه دستگاه از سطح مزرعه میباشد و براساس شیب تعریف شده نور لیزر ارسالی از فرستنده عمل میکند، از یک سری سنسور یا حسگر حساس به نور لیزر تشکیل شده. این حسگرها در سه طبقه به صورت عمودی روی هم قرار گرفته وکار ارسال اطلاعات جهت کنترل و هماهنگ کردن ارتفاع  تیغه از سطح مزرعه با صفحه مجازی لیزری در ارتفاع فرستنده را به عهده دارد.

این دستگاه طبق فرامینی که از حسگرهای خود دریافت می کند اطلاعات را به پالسهای الکتریکی تبدیل کرده و با انتقال جریان الکتریسیته به جعبه ی کنترل و پردازش اطلاعات در حافظه آن فرامین لازم به شیر برقی برای هدایت جک های هیدرولیک و کنترل تیغه را دقیقاً در ارتفاع تعریف شده صادر می نماید.

۳- آشکارساز دستی (detector)

آشکارساز یا گیرنده دستی برای مشخص کردن و یافتن مسیر تابش پرتو لیزر بکار می رود. این دستگاه وسیله ی بسیار مطمئنی برای نقشه برداری است و میتوان با استفاده از یک خط کش تلسکوپی چهار و پنج متری و تراسمیتر(فرستنده) کار نقشه برداری مزرعه را یک نفره انجام داد.

۴- جعبه کنترل (controlbox)

این واحد ارتباط دهنده گیرنده با فرستنده است که بوسیله باطری تراکتور تغذیه شده و پس از دریافت پالسهای الکتریکی حاصل از خروجی سنسورهای آشکارساز گیرنده لیزر، بوسیله ی یک آی سی حافظه که دارای برنامه نرم افزاری دقیق تیغه تسطیح در ارتفاع تعریف شده را بر اساس شیب و جهت باند لیزر بر عهده دارد.

۵- دکل (mast)

دکل یا پایه ی تلسکوپی برای تنظیم ارتفاع reciver و تیغه در محدوده باند نور لیزر با حدود ۱۷۰ سانتیمتر ارتفاع بسته و ۲۷۰ سانتیمتر ارتفاع باز که دقیقاٌ بر روی تیغه یا باکت ماشین تسطیح نصب میشود و گیرنده در زمان کار دستگاه تسطیح در بالای آن نصب می گردد، این دکل ها در دو نوع برقی و هیدرولیک ساخته شده اند.

۶- شیر کنترل برقی (Elector valve)

شیرهای برقی در انواع مختلف وجود دارند و با فرمان های الکتریکی که از طریق گیرنده لیزر و جعبه کنترل دریافت میکنند روغن با فشار لازم را به جک های هیدرولیک تنظیم تیغه ارسال نموده و ارتفاع تیغه ی ماشین تسطیح را از سطح زمین، بر اساس شیب ثبت شده در فرستنده تنظیم مینماید. سرعت عمل و دقت تیغه در زمان تسطیح بستگی به دقت و عملکرد سریع شیر کنترل دارد.

تکنولوژی تسطیح لیزری(Laser landleveling technical)

تسطیح دقیق اراضی precisional landlevel(PLL)

تسطیح دقیق، فرایند هموارسازی ، شیب گذاری و طبقه بندی زمین و تبدیل آن به سطحی کاملاً صاف و یکنواخت  با شیب بافت خاک، با اختلافی کمتر از ۲ سانتی متر در طول زمین (PLL) میباشد.

روش های سنتی (PLL) شامل حرکت یک تیغه به عنوان  لولر یا صاف کننده در سطح زمین با شیب معین، این روش بسیار دشوار و نهایتاً بی نتیجه است.

تسطیح صحیح و اصولی زمین، یعنی تبدیل آن به سطحی کاملاً یکنواخت و هموار با شیب مناسب و هماهنگ بر اساس شناخت دقیق بافت خاک زراعی مزرعه میباشد.

استفاده از تکنولوژی لیزری در تسطیح دقیق اراضی، پیشرفت با ارزش و مفیدی بوده که از سال ۱۳۸۱ در دستور کار اداره ی امور فناوری مکانیزه سازمان جهاد کشاورزی فارس قرار گرفت. این روش بسیار سودمند، کم هزینه و سریع مطرح شد و میتواند ضمن افزایش دقت تسطیح و شیب بندی اراضی باعث کاهش باعث کاهش مصرف آب، افزایش راندمان کاربرد آبیاری ثقلی، افزایش سرعت عمل آبیاری، کاهش نیاز به نیروی انسانی و امکان استفاده از ماشین هی متنوع را در تمام امر کشاورزی فراهم آورد. در این روش میتوان اجرای اصول صحیح مدیریت آب، خاک و نهاده های کشاورزی را به درستی تضمین کرد.

ماشین های تسطیح لیزری

از آنجا که دستگاههای تسطیح لیزری به دلیل وقت و کارآرایی مناسب وعدم نیاز دائم به کارشناسان خبره، سادگی عمل و کار در شرایط مختلف، در سایر کشورهای جهان مورد توجه و استقبال زارعین قرار گرفته بود، وارد کردن این دستگاهه به استان و استفاده از آن ها در مزارع کوچک و بزرگ، تسطیح دقیق با سرعت عمل کافی و فزینه های مناسب تر، جلب اعتماد کشاورزان در مقایسه با سایر روش ها را نیز به دنبال داشته، از اقدام کردن شرایط لازم برای دسترسی هر چه آسانتر زارعین به این دستگاه ها و تجهیز بخش خصوصی به انواع مناسب و کاربردی تجهیزات تسطیح لیزری امری بسیار ضروری میباشد.

معرفی سیستم های تسطیح لیزری

از آنجا که دستگاه های تسطیح لیزری به دلیل دقت و کارآرایی مناسب و عدم نیاز دائم به کارشناسان خبره، سادگی، سرعت عمل و کار در هر شرایطی، مورد توجه و استقبال زارعین قرار گرفته بود، وارد کردن این دستگاهها به استان و استفاده از آنها در مزارع کوچک و بزرگ، تسطیح دقیق با سرعت کافی و هزینه های مناسبتر- جلب اعتماد کشاورزان در مقایسه با سایر روش ها را نیز به دنبال داشت، لذا فراهم کردن شرایط لازم برای دسترسی هر چه آسانتر زارعین به این دستگاه ها و تجهیز بخش خصوصی به انواع مناسب و کاربردی تجهیزات تسطیح لیزری، امری بسیار سودمند میباشد.

ماشین های تسطیح لیزری سبک (کششی)

از آنجا که اراضی زراعی کاری علمی، فنی و تخصصی است، لذا نیاز به ماشین های سبک و دقیق با قابلیت کنترل هوشمند بسیار سودمند است، انتخاب ماشین های کششی و سبک تسطیح لیزری، این امکان را فراهم نموده است تا کاربران باتجربه و متخصصین خبره در امر تسطیح، امکان نقشه بردار، طراحی و تسطیح دقیق و علمی اراضی، بدون صدمه زدن به کیفیت و ساختمان خاک را در اختیار داشته باشند.

تسطیح دقیق یعنی ایجاد سطحی کاملاً مسطح با نقاط هم ارتفاع و شیب هماهنگ بر اساس بافت و ساختمان خاک و این میسر نیست مگر با استفاده از سیستم های هوشمند کنترل تیغه در ماشین های تسطیح.

انتخاب دستگاه مناسب برای تسطیح زمین بر حسب طول، عرض یا مساحت زمین، حجم خاک قابل جابه جایی و فاصله ی نقاط خاکبرداری و خاکریزی از اهمیت بالایی برخوردار است، با انتخاب دستگاه مناسب میتوان ضمن جلوگیری از پودر شدن و تخریب ساختمان خاک و مزرعه، در هزینه ها و زمان کار صرفه جویی کرد.

لولر لیزری

لولر در سیستم های لیزری مانند سایر لولرهای کششی معمولی بوده و حجم ماکت آن در حال حاضر بین ۱ تا ۳ متر مکعب میباشد. جابجایی خاک در مسیرهای طولانی بوسیله لولرها توصیه نمی شود، چون خاک در زمان حرکت توسط تیغه بر روی سطح زمین کشیده شده و در صورت طولانی بودن مسیر بخشی از خاک که در زیر خاک قرار دارد و بصورت پودر در خواهد آمد. در حقیقت همیشه یک سطح با اصطحکاک بسیار بالا بین تیغه و تراکتور بوجود می آید که ضمن کند کردن سرعت عمل تسطیح، و نیاز به قدرت بیشتر تراکتور برای کشیدن و حمل آن، باعث ناهمواری سطحی و نیاز به ریگلاژ دوباره و افزایش زمان کار میشود. در زمان تسطیح توسط انواع لولر باید ابتدا زمین را به عمق مورد نظر برای خاکبرداری و تسطیح شخم زد. به همین دلیل لولر ها برای تسطیح نهایی و در واقع ریگلاژ اراضی که میزان خاکبرداری و خاکریزی آنها در هکتار کمتر از ۵۰۰ متر مکعب هست مناسبترند.

اسکریپر لیزری

در حال حاضر اداره امور فناوری مکانیزه کشاورزی فارس موفق به برنامه ریزی لازم برای وارد کردن و تولید یکی از مناسبترین طرحهای اسکریپر نیمه سوار کششی در دنیا که توان انجام عملیات شخم، جابجایی سریع خاک و تسطیح رابه زور همزمان یا جداگانه دارد، شده است، استفاده از اسکریپرهای کششی مناسب، در هر شرایطی برای تسطیح اراضی توصیه میشود، از آنجا که تنوع اسکریپر زیاد است، لذا اسکریپرهای کنونی که در اختیار شما قرار میگیرد مجهز به یک سیستم گاوآهن هیدرولیک ساقدار و قابل کنترل میباشد که توان کندن زمین در سطوح بسیار سنگین، تا عمق ۴۰ سانتیمتر را دارد. در ضمن مخزن آنها ظرفیتهائی بین ۴ تا۶ متر مکعب را دارا میباشد.

مجموعه اسکریپر همزمان توان انجام پنج کار مختلف را در مزرعه دارد، و شما را بی نیاز به سایر ماشین آلات مینماید.

* توان کندن زمین در عمق مناسب بوسیله سیستم خاک ورز هیدرولیک.

* بارگیری و برداشتن خاک از سطح زمین و پرکردن مخزن دستگاه بدون نیاز به لودر همزمان با شخم و تسطیح.

* حمل خاک و جابجایی آن در سطح مزرعه.

* تخلیه خاک به صورت لایه به لایه در سطوح مزرعه.

* تسطیح همزمان مزرعه بر اساس شیب تنظیم شده در فرستنده.

بوسیله این مدل اسکریپرهای لیزری میتوان اقدام به احداث جاده، حفر استخر و کانالهای درجه یک و دو و نهایتاً انتقال خاک از معدن به سایر نقاط مورد نیاز نمود.

ورود سیستمهای لیزری خصوصاَ ماشینهای تسطیح به مخش کشاورزی، شرایط لازم برای تسطیح دقیق اراضی را فراهم کرده و به دنبال آن یک تحول چشمگیر و ارزشمند در آبیاری ثقلی، ضمن ایجاد شرایط ایده آل برای کاهش برداشت از منابع آب زیرزمینی و دریاچه ها، بااستفاده از حداقل آب زیرزمینی و امکان دستیابی به حداکثر بازده آبیاری با روشهای سنتی را فراهم نمود.

مزایای دستگاه های تسطیح لیزری

غیر قابل انکارترین مزیت این سیستم نسبت به سایر روشها، دقت دستگاه در تسطیح بر اساس شیبهای بسیار دقیق طولی و عرضی به طور همزمان، به دلیل هوشمند بودن سیتم ترازیاب آن و عدم نیاز به حواس انسانی در کنترل تیغه خاکورز برای ایجاد سطحی کاملاً صاف با شیب مورد نظر است، کنترل و دقت در ایجاد شیب به حدی است که در پایان عملیات تسطیح میتوان بر اساس شبکه بندی، شیب را در دو جهت با دقت (۵+ و ۵-) میلیمتر در ۱۰۰ متر با سرعت زیاد کنترل و ارزیابی کرد.

به طور کلی مزایای بارز دستگاه های لیزری را به سایر سیستمهای تسطیح میتوان به شرح زیر برشمرد.

* ساده بودن مکانیزم دستگاه.

* امکان استفاده از تراکترر به عنوان ماشین کشنده دستگاه در سایر فعالیتهای زراعی و افزایش راندمان کار ماشینها دربخش.

* امکان تسطیح مزارع کوچک، حتی محیط های محصور مانند گلخانه، باندهی فرود، جاده و انبارها، با دقت بسیار بالا.

* امکان توزیع و اختلات کودهای دامی و هموس، در زمان ریگلاژ زمین.

* سرعت عمل در جابجائی و حمل و نقل دستگاه به وسیله تراکتور و سایر کشنده ها حتی در جاده های پرتردد بین شهری.

* عدم نیاز به نقشه بردار متخصص و تقشه برداری بوسیله دوربینهای مخصوص به روش مهندسی.

* سادگی، سهولت و سرعت عمل بالا در تهیه نقشه زمین، جهت حصول به میزان خاکبرداری و خاکریزی، توسط راننده ترکتور و عدم نیاز به کارشناس نقشه بردار.

* عدم نیاز به راننده گان خبره و آزموده در امر تسطیح به دلیل سادگی مکانیزم دستگاه.

* امکان آموزش سریع و آسان کاربران حتی کم سواد، برای نقشه برداری و کار با دستگاه.

* امکان بومی کردن و فراگیر شدن این سیستم در کلیه مزارع کشور و تسطیح دقیق و علمی اراضی بوسیله کشاورزان.

* توان حفر کانالهای ذهکش و آبرسان فرعی یا اصلی و استخرهای آبگیر با استانداردهای علمی، بر اساس شیبهای بسیار دقیق.

* امکان طراحی و احداث جاده های بین مزارع در ارتفاع و شیبهای مختلف.

* و در نهایت به آینده ای روشن در تسطیح دقیق و علمی تمام اراضی کشور به دلیل امکان مشارکت آهاد کشاورزان در امر تسطیح اراضی خود.

توجه

قبل از شروع عملیات تسطیح دقیق، برای جلوگیری از تخریب ساختمان خاک نباتی و کاهش کیفی بافت خاک سطحی، ابتدا باید نسبت به خاکورزی و تسطیح نسبی زمین اقدام نمود

تسطیح حفاظتی

کشنده های مناسب برای ماشینهای کششی تسطیح لیزری

ازآنجا که ظرفیت ماشینهای تسطیح لیزری شامل لولر و اسکریپر های نیمه سوار موجود، کمتر از ۸ متر مکعب بوده و با در نظر گرفتن وزن متوسط هر متر مکعب خاک زراعی با رطوبت ۱۸%، ۱۷۰۰ کیلوگرم، نیاز به توان بین ۱۲۰ تا ۱۴۰ اسب بخار برای حمل محموله های تا ۱۵۰۰۰ کیلوگرم به صورت کششی میباشد لذا مناسبترین تراکتورها برای عملیات تسطیح، تراکتورهای ۸۴۰۰ والترا و (T155) نیوهلند میباشد و استفاده از تراکتورهای با قدرت بالاتر تنها مصرف سوخت و هزینه ها را افزایش میدهد.

شروع کار با دستگاههای تسطیح لیزری

مراحل تسطیح :

1. آماده کردن تراکتور
2. آماده سازی ماشین تسطیح
3. آماده کردن تجهیزات لیزری
4. تعیین شیب طبیعی زمین.
5. نقشه برداری و محاسبه میزان خاکبرداری و خاکریزی بر اساس شیب.
6. تهیه نقشه و علامتگذاری مسیرهای حرکت تراکتور برای راهنمائی راننده.
7. مشخص کردن و علامت گذاری نقطه ثقل.
8. شروع عملیات تسطیح.

تسطیح نسبی

قبل از شروع به نقشه برداری و تسطیح دقیق با ماشینهای لیزری، ابتدا زمین را تا عمق مناسب خاکورزی و دانه بندی نمود. سپس به وسیله انواع لولر، اسکریپر یا گریدر معمولی نسبت به تسطیح نسبی زمین اقدام کرد، تا به طور متوسط حجم جابجائی خاک در زمان تسطیح دقیق را کاهش داد و امکان افزایش دقت در عملیات نقشه برداری و محاسبات لازم برای انجام عملیات تسطیح دقیق را فراهم نمود، هرگز در زمینهائی که حجم عملیات جابجائی خاک بیشتر از ۵۰۰ متر مکعب در هکتار است به طور مستقیم با لولرهای لیزری اقدام به تسطیح دقیق ننمائید چون ساختمان خاک تخریب و در زمان آبیاری یا بر اثر باد فرسایش شدید،

خاک زراعی سطحی را از بین میبرد.دقت کنید اسکریپرهای لیزری برای تسطیح در زمینهای بلند یا ناهموار که بیش از ۵۰۰ متر مکعب خاک دارند بسیار مناسبند و نباید در این گونه اراضی کار تسطیح اساسی را مستقیماً با لولر انجام داد، لولرهای لیزری برای عملیات رگلاژ یا تسطیح در زمین هایی که حداکثر ۵۰۰ متر مکعب خاک در هکتار دارند مناسبند.

املاک مشاع یعنی چه؟

همراهان گرامی درود بر شما . یکی از واژه های بسیار شناخته شده در میان اصطلاحات املاک واژه مشاع است.قصد داریم در این مطلب درباره معنی و مفهوم مشاع و مثال های آن سخن بگوییم .
مشاع چیست؟
طبق قوانین ملکی به ملکی مشاع گفته می شود که بین دو یا چند شخص مختلف مشترک باشد. اصطلاح حقوقی این حالت اشاعه می باشد. به عنوان مثال در بعضی از ساختمان ها پارکینگ یا انباری به صورت مشاع می باشد یعنی بین کلیه صاحبان ساختمان مشترک است . در قانون منظور از اشاعه این می باشد که تمام شرکا در آن ملک سهم دارند. تصور کنید که دو نفر شریک صاحب ملکی هستند . ۴ دانگ ملک متعلق به شخص الف است و ۲ دانگ دیگر متعلق به شخص ب . در چنین شرایطی امکان تفکیک ۲ دانگ از ۴ دانگ دیگر وجود ندارد به این دلیل که ۲ دانگ شخص ب در کل ملک پراکنده است. مثالی دیگر میزنیم اگر شخصی فوت کند و اموالش به ورثه برسد در چنین شرایطی هر ملک بین تمامی ورثه تقسیم خواهد شد. با اینکه سهم بندی بین جنس مذکر و مونث نسبت ۲ به یک است اما چیزی که بدیهی می باشد این است که همه ورثه از همه ملک ارث میبرند. در این وضع حد و مرزی برای برای سهم وراث در نظر گرفته نشده و همه وراث به طور همزمان صاحب ملک مشاع اند.
حیاط ها، بعضی پارکینگ ها ، راه پله ، پشت بام و … از املاک مشاع در ساختمان های مسکونی یا تجاری هستند که بین تمامی صاحبان مشترک اند. البته گفتنی است امر اشاعه هیچ محدودیتی جهت صدور سند مجزا برای صاحبان ملک ندارد. و صاحبان ملک می توانند به میزان سهم خود از ملک سند بگیرند . در سند مالکیت آنها میزان سهم آن از ملک مشاع ذکر می شود.

سرقفلی چیست؟
آیا میدانید سرقفلی چیست؟ در این مطلب به تعریف سرقفلی و مفاهیم مرتبط با آن خواهیم پرداخت. در حقیقت سرقفلی به زبان ساده به حقی گفته می شود که مستاجر با پرداخت مبلغی به مالک در ملک تجاری پیدا می‌کند و برابر این حق می‌تواند از ملک تجاری با اجاره بسیار کمی استفاده کند.
به عنوان مثال یک شخص برای اجاره یک ملک تجاری که ۱ میلیارد تومان ارزش دارد ماهانه ۱۰ میلیون تومان اجاره می دهد. در حالی که اگر آن فرد ۹۰۰ میلیون تومان بابت سرقفلی مغازه پرداخت کند می تواند با پرداخت ۱۰۰ هزار تومان ماهانه از منافع عین مستاجره استفاده کند.
برای خرید مغازه سرقفلی مقدمات و مراحل خاصی دارد. اگر سرقفلی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ باشد، خریدار باید قبل از اقدام به خرید از رضایت مالک به انتقال سرقفلی اطمینان حاصل کند در غیر این صورت ممکن است بعد از امضاء قرارداد با عدم رضایت مالک مجبور به تخلیه محل سرقفلی با نصف حق کسب پیشه شود. به همین خاطر باید برای خرید مغازه سرقفلی حتما از مشاور و وکیل سرقفلی متخصص این حوزه استفاده شود.
در قوانین فعلی کشور سرقفلی به دونوع می باشد:

سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه:
این نوع سرقفلی در واقع همان حق کسب و پیشه ناشی از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ است که در عرف عمومی مردم از آن تحت عنوان سرقفلی یاد می‌شود و به همین عنوان مغازه‌های دارای حق کسب‌وپیشه بین کسبه و بازاریان نقل‌ و انتقال می‌گردد.

سرقفلی حقیقی:
سرقفلی که به آن سرقفلی واقعی گفته می شود سرقفلی ای است که مربوط به حق کسب و پیشه نیست بلکه مستاجر در ابتدای ورود به عین مستاجره با پرداخت مبلغی سرقفلی مغازه را خریده است. این نوع از سرقفلی در دو مبحث است.
۱- سرقفلی ای که در کنار حق کسب و پیشه حاصل از قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ قرار دارد و در بسیاری از موارد باعث اشتباه بازاریان و مردم و حتی در بعضی مواقع صاحب نظران و حقوقدانان گردد. از آنجا که برای مستاجران مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ حق کسب وپیشه ایجاد می‌شود.
۲- نوعی از سرقفلی که اولین بار در حقوق ایران در سال ۱۳۷۶ در قانون روابط موجر و مستاجر پیش‌بینی شد و شرایط تخلیه، تخلف و انتقال این سرقفلی کاملا با سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه متفاوت است که متاسفانه اشتباه در این حوزه و مقایسه این نوع سرقفلی با سرقفلی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ باعث ضرر های جبران ناپذیری برای کسبه و بازاریان می‌شود.

سایت خرید ویلا در گیلان

سایت املاک گیلان

املاک گیلان یکی از بزرگترین و معتبرترین سایت املاک استان گیلان شامل بروز ترین خانه های لنگرود و حومه آن (شرق گیلان) و همچنین مرجع خرید ویلا های ساحلی و جنگلی با کادری مجرب و متعهد، سایت املاک گیلان بخش های مختلفی برای فروش زمین در گیلان و فروش خانه و ویلا در گیلان است، که این بخش ها از منوهای سایت املاک قابل دسترسی می باشد.

سایت املاک گیلان
این سایت به صورت روزانه آپدیت شده و این آپدیت ها شامل بروز ترین ویلا ها و زمین های استان گیلان می باشد ، در سایت املاک گیلان ویلا شما میتوانید بهترین تخفیفات ارائه شده و ملک های شکاری و فوری را از قسمت ویژه مشاهده کنید و همچنین ملک های جدید جهت فروش و سرمایه گذاری در گیلان را میتوانید از بخش آگهی جدید مشاهده کنید.

سایت فروش زمین

در سایت فروش زمین املاک گیلان در بالای سایت سرچ برای فروش زمین قرار دارد که زمین ها را در دسته های مختلف بخش بندی کرده است ، این دسته بندی ها عبارت اند از فروش زمین روستایی در گیلان،فروش زمین شهری و شهرکی  قابل مشاهده هست نظیر نوع فروش ، به عنوان مثال فروش اقساطی زمین در گیلان و یا بخش متراژ که میتوانید زمین هایی با متراژ های مختلف و همچنین زمین های هکتاری در استان گیلان را مشاهده و خریداری کنید و یا زمین های ساحلی به همراه مصافت را از سایت املاک در گیلان مشاهده کنید.

سایت فروش ویلا در گیلان
بخش فروش ویلا در سایت املاک گیلان ، یکی از کامل ترین بخش های سایت املاک است، دسته بندی های ویلا شامل ویلاهای نزدیک ساحل،خرید ویلاهای نوساز و فروش ویلاهای دارای وام در استان گیلان اشاره کرد

همچنین برای سرمایه گزاری میتوانید با ما تماس بگیرید و مشاوره رایگان بگیرید